Achat appartement Deux Alpes - conseil

SideWindeR13 ( 3 mai 2016) disait:

Pour louer de cette manière (la saison en intégralité il faudra que ton bien soit très attractif en équipements, localisation, surface et prix. Il faudra aussi qu'il soit visible sur internet, à mon avis une simple annonce leboncoin ne suffit pas. Un site internet bien foutu avec photos complêtes, agenda de réservation et traduction en anglais s'impose, en plus de leboncoin.

Sache aussi que tu auras sûrement des frais de travaux réguliers. Si tu loues beaucoup, t'auras toujours de la vaisselle cassée, des peintures à refaire, des équipements à changer...
A mon sens ça peut être rentable, j'ai des proches qui sont dans ce business et ça l'est pour eux. Par contre c'est un métier à plein temps si tu veux dégager des bénéfices. Mais dans mon cas, ceux que je connais ont plusieurs appartements (pas aux 2 Alpes) et c'est son métier.

Artefacts ( 3 mai 2016) disait:

Je ne pense en vivre de cette location.

ak ( 3 mai 2016) disait:

parce que rien que de penser, qu'on puisse penser, que tu puisse penser en vivre... comment dire

ak ( 3 mai 2016) disait:

parce que rien que de penser, qu'on puisse penser, que tu puisse penser en vivre... comment dire

Iiej76 ( 4 mai 2016) disait:

Artefacts ( 3 mai 2016) disait:

Je suis soulagée de pouvoir vous rassurer.

Si tu habites dans les Alpes, il faut aussi savoir que l'offre est généreuse dans la région et que la concurrence fait rage.
Le paradoxe, c'est que c'est plus facile de louer un appart dans les Alpes depuis le nord de la France que depuis Rhône/Alpes.

Iiej76 ( 4 mai 2016) disait:

ak ( 3 mai 2016) disait:

parce que rien que de penser, qu'on puisse penser, que tu puisse penser en vivre... comment dire

ak, tu sais pourquoi on t'aime ??

Ben moi non plus, c'est comme ça .....

SideWindeR13 ( 5 mai 2016) disait:

Iiej76 ( 4 mai 2016) disait:

Artefacts ( 3 mai 2016) disait:

Je suis soulagée de pouvoir vous rassurer.

Si tu habites dans les Alpes, il faut aussi savoir que l'offre est généreuse dans la région et que la concurrence fait rage.
Le paradoxe, c'est que c'est plus facile de louer un appart dans les Alpes depuis le nord de la France que depuis Rhône/Alpes.

Quel rapport entre le fait de ne pas habiter les Alpes et la location d'un appartement dans les Alpes?

Tu connais internet? Le bouche à oreille c'était au millénaire dernier que ça marchait....

Iiej76 ( 2 mai 2016) disait:

Bonsoir,

Pour rentabiliser ton appartement tu devras le louer à 100% des vacances d'hiver (4 semaines) + la semaine du nouvel an et au moins 5 à 6 semaines en hors périodes scolaires.
Le garage, tu peux oublier, il te servira à stocker tes affaires personnelles, tu ne le loueras probablement pas.
En faisant ainsi, tu récupéreras tes charges (si tu n'as pas de gardien à l'année), tes impôts locaux et tes frais divers de location.
Mais tu ne rentreras pas dans ton investissement avec des locations en villégiature.

Par contre pas ou peu de risque d'impayés comme c'est le cas en locations à l'année où les mauvais payeurs sont très difficiles à déloger.

Bien entendu tu pourras tenter de rentabiliser ton investissement en louant l'été, puis en inter saisons mais tu te décourageras très vite car tu y passeras ta vie en états des lieux, gestion "bon coin" et autres annonces en tout genre.

De plus, si tu passes par une agence, tu seras déçu du résultat, car elles se comportent souvent comme les recruteurs d'équipes de foot, elles stockent les appartements avec exclusivité pour mieux louer les leurs.

Pour résumer, achète ton bien pour toi et contente toi d'en profiter en oubliant qu'il pourrait te rapporter de l'argent, parce qu'il ne t'en ramènera jamais.

tcsa ( 6 mai 2016) disait:

Iiej76 ( 2 mai 2016) disait:

Bonsoir,

Pour rentabiliser ton appartement tu devras le louer à 100% des vacances d'hiver (4 semaines) + la semaine du nouvel an et au moins 5 à 6 semaines en hors périodes scolaires.
Le garage, tu peux oublier, il te servira à stocker tes affaires personnelles, tu ne le loueras probablement pas.
En faisant ainsi, tu récupéreras tes charges (si tu n'as pas de gardien à l'année), tes impôts locaux et tes frais divers de location.
Mais tu ne rentreras pas dans ton investissement avec des locations en villégiature.

Par contre pas ou peu de risque d'impayés comme c'est le cas en locations à l'année où les mauvais payeurs sont très difficiles à déloger.

Bien entendu tu pourras tenter de rentabiliser ton investissement en louant l'été, puis en inter saisons mais tu te décourageras très vite car tu y passeras ta vie en états des lieux, gestion "bon coin" et autres annonces en tout genre.

De plus, si tu passes par une agence, tu seras déçu du résultat, car elles se comportent souvent comme les recruteurs d'équipes de foot, elles stockent les appartements avec exclusivité pour mieux louer les leurs.

Pour résumer, achète ton bien pour toi et contente toi d'en profiter en oubliant qu'il pourrait te rapporter de l'argent, parce qu'il ne t'en ramènera jamais.

Perso, j'ai fait le choix d'investir dans des garages en stations. Des biens rares qui se louent comme des petits pains et dont la rentabilité est de loin très supérieure à celle des appartements.
Les garages en station c'est THE bon coup immobilier

ak ( 7 mai 2016) disait:

tcsa ( 6 mai 2016) disait:

Iiej76 ( 2 mai 2016) disait:

Bonsoir,

Pour rentabiliser ton appartement tu devras le louer à 100% des vacances d'hiver (4 semaines) + la semaine du nouvel an et au moins 5 à 6 semaines en hors périodes scolaires.
Le garage, tu peux oublier, il te servira à stocker tes affaires personnelles, tu ne le loueras probablement pas.
En faisant ainsi, tu récupéreras tes charges (si tu n'as pas de gardien à l'année), tes impôts locaux et tes frais divers de location.
Mais tu ne rentreras pas dans ton investissement avec des locations en villégiature.

Par contre pas ou peu de risque d'impayés comme c'est le cas en locations à l'année où les mauvais payeurs sont très difficiles à déloger.

Bien entendu tu pourras tenter de rentabiliser ton investissement en louant l'été, puis en inter saisons mais tu te décourageras très vite car tu y passeras ta vie en états des lieux, gestion "bon coin" et autres annonces en tout genre.

De plus, si tu passes par une agence, tu seras déçu du résultat, car elles se comportent souvent comme les recruteurs d'équipes de foot, elles stockent les appartements avec exclusivité pour mieux louer les leurs.

Pour résumer, achète ton bien pour toi et contente toi d'en profiter en oubliant qu'il pourrait te rapporter de l'argent, parce qu'il ne t'en ramènera jamais.

Perso, j'ai fait le choix d'investir dans des garages en stations. Des biens rares qui se louent comme des petits pains et dont la rentabilité est de loin très supérieure à celle des appartements.
Les garages en station c'est THE bon coup immobilier

pas qu'en station... j'ai un pote qui s'en sort TRES bien... avec ses garages parisiens... et si on y réfléchit 5 secondes, c'est évident.

tcsa ( 6 mai 2016) disait:

Iiej76 ( 2 mai 2016) disait:

Bonsoir,

Pour rentabiliser ton appartement tu devras le louer à 100% des vacances d'hiver (4 semaines) + la semaine du nouvel an et au moins 5 à 6 semaines en hors périodes scolaires.
Le garage, tu peux oublier, il te servira à stocker tes affaires personnelles, tu ne le loueras probablement pas.
En faisant ainsi, tu récupéreras tes charges (si tu n'as pas de gardien à l'année), tes impôts locaux et tes frais divers de location.
Mais tu ne rentreras pas dans ton investissement avec des locations en villégiature.

Par contre pas ou peu de risque d'impayés comme c'est le cas en locations à l'année où les mauvais payeurs sont très difficiles à déloger.

Bien entendu tu pourras tenter de rentabiliser ton investissement en louant l'été, puis en inter saisons mais tu te décourageras très vite car tu y passeras ta vie en états des lieux, gestion "bon coin" et autres annonces en tout genre.

De plus, si tu passes par une agence, tu seras déçu du résultat, car elles se comportent souvent comme les recruteurs d'équipes de foot, elles stockent les appartements avec exclusivité pour mieux louer les leurs.

Pour résumer, achète ton bien pour toi et contente toi d'en profiter en oubliant qu'il pourrait te rapporter de l'argent, parce qu'il ne t'en ramènera jamais.

Perso, j'ai fait le choix d'investir dans des garages en stations. Des biens rares qui se louent comme des petits pains et dont la rentabilité est de loin très supérieure à celle des appartements.
Les garages en station c'est THE bon coup immobilier

Iiej76 ( 6 mai 2016) disait:

SideWindeR13 ( 5 mai 2016) disait:

Iiej76 ( 4 mai 2016) disait:

Artefacts ( 3 mai 2016) disait:

Je suis soulagée de pouvoir vous rassurer.

Si tu habites dans les Alpes, il faut aussi savoir que l'offre est généreuse dans la région et que la concurrence fait rage.
Le paradoxe, c'est que c'est plus facile de louer un appart dans les Alpes depuis le nord de la France que depuis Rhône/Alpes.

Quel rapport entre le fait de ne pas habiter les Alpes et la location d'un appartement dans les Alpes?

Tu connais internet? Le bouche à oreille c'était au millénaire dernier que ça marchait....

Je ne sais pas si c'était au siècle dernier mais de nos jours, ça reste le meilleur moyen de louer sans emmerde.
Louer à des gens que tu connais ou dont l'offre t'a été apportée par quelqu'un que tu connais, c'est plus facile et moins risqué vis à vis de ton bien.
Après, peut-être me trompe-je, perso, je n'ai que trois appartements dans les Alpes en "location villégiature", je ne suis donc pas pro en la matière.
En tous cas, tu sembles ferré dans le domaine, je te laisse discuter avec notre ami.
Bonne soirée,

SideWindeR13 (10 mai 2016) disait:

mais si tu lies bien le début de topic

Iiej76 (10 mai 2016) disait:

Louer 20 semaines par an, tu en seras esclave.
Parce que 20 semaines, ce sont 20 états des lieux, 20 arrivées à des heures plus ou moins fiables (surtout avec bon coin ou autres réseaux sociaux).
Ce sont aussi 20 mises à la banque d'argent liquide ou de chèques qui vont te valoir nombre de questionnements.
Ce sera aussi au moins 4 ou 5 prises de tête plus ou moins graves pour récupérer tes clefs auprès d'un client déçu ou tout simplement désireux d'obtenir un remboursement après coup d'une partie de sa location (parce que sur le net il n'y a pas que des gens biens).
Quand bien même tu louerais 20 semaines les deux ou trois premières années, tu abandonnerais ce rythme les années suivantes.

passion2alpes (11 mai 2016) disait:

Bonsoir à tous !

Si ton appartement est très bien agencé avec un look qui sort de l'ordinaire, il aura du succès.
Les photos et descriptifs présentés sur Internet inciteront les touristes à se renseigner (site Internet dédié, page Facebook, Centrale de réservation de l'OT, Le Bon Coin, etc.). Quand ça plait, les locataires reviennent.

L'environnement a aussi son importance.
Les critères : secteur calme, skis aux pieds, proximité des arrêts navettes gratuites, parking aisé, appartement au RDC ou au dernier étage, Wifi gratuit, etc., donnent de la valeur au bien.
La proximité avec d'autres appartements louables pour les amis et la famille doit aussi être prise en compte.

Lorsque l'appartement a de bonnes caractéristiques, c'est relativement facile à louer 12 semaines dont 2 l'été.
Pour plus de semaines, il ne faut pas hésiter à bien étudier les tarifs pour la moyenne saison, proposer des périodes hors samedi-samedi, éventuellement de courts séjours et faire des promotions de dernière minute (-10% à -20%).

Ce n'est pas pour me répéter et comme le dit Straight-Down, la personne référente est indispensable, elle doit être hyper fiable et s'occuper de tous les accueils et départs.
Voilà en quoi ça consiste :
* Se débrouiller en anglais ou d'autres langues (à signaler dans la présentation de l'appartement).
* Préparer l'appartement lorsqu'il n'a pas été loué récemment : contrôle, ouverture des volets et chauffage.
* Prise de rdv et accueil pour l'arrivée et la remise des clés aux locataires, conseils pratiques pendant le séjour (locations de matériel, météo, ), remise du kit d'accueil (produits d'entretien).
* Récupération de la caution ménage.
* Disponibilité ou solutions pour les arrivées tardives le soir ou la nuit.
* Disponibilité en cas de problème pendant le séjour (contact avec des artisans qui peuvent intervenir très rapidement).
* Récupération des clés au départ, contrôle efficace de l'état de l'appartement (ne pas se contenter d'une vision globale, ceux qui n'avouent pas la casse font tout pour la dissimuler), restitution de la caution ménage.
* Compte-rendu au propriétaire.
* Ménage s'il n'est pas fait ou mal fait par le locataire.
* Nettoyage de la lingerie louée et des lingeries à disposition dans l'appartement éventuellement salies (dessus de lit).
* Coupure de l'eau et de l'électricité quand plusieurs jours séparent les périodes louées.
* La personne référente doit être secondée par une ou plusieurs autres personnes pour les jours d'arrivées et départs surchargés (semaines de Noël, Jour de l'An et celles des vacances d'Hiver).
Comme dans toutes les stations, il y en a aux Deux Alpes, il faut se renseigner auprès des loueurs qui ont de l'expérience.
En intersaison, il reste à s'occuper des retouches nécessaires et des éventuelles améliorations (peintures, etc.).

Franchement, ce n'est pas contraignant de louer si tout est bien organisé.

tcsa (12 mai 2016) disait:

A passion2alpes. Bravo tu redécouvres ce qu'on appelle un intendant de propriété, une conciergerie. Etc.

Les vieux métiers de services, notamment concierge, intendant et plus exceptionnellement majordhome reviennent au goût du jour. Côté conciergerie il y en a déjà une à L'Alpe et déjà à son maximum d'activité . Les 2 Alpes peut-être à venir.

Par contre, méfiance, tel que tu décrit les choses, il y a des opérations qui relèvent du métier d'agent immobilier...

ak (13 mai 2016) disait:

en même temps faut relativiser, le mec s'appelle "passion2alpes"... donc coté objectivité...

SideWindeR13 (12 mai 2016) disait:

Non tu peux pas, t'as des gens qui cassent tout et t'en deviens esclave...

tcsa (15 mai 2016) disait:

SideWindeR13 (12 mai 2016) disait:

Non tu peux pas, t'as des gens qui cassent tout et t'en deviens esclave...

Dans la plupart des stations de L'oisans, je peux te citer des noms de personnes qui vivent de leur patrimoine immobilier.
Mais c'est un métier qui a ses contraintes.

Straight-Down (15 mai 2016) disait:

tcsa (15 mai 2016) disait:

SideWindeR13 (12 mai 2016) disait:

Non tu peux pas, t'as des gens qui cassent tout et t'en deviens esclave...

Dans la plupart des stations de L'oisans, je peux te citer des noms de personnes qui vivent de leur patrimoine immobilier.
Mais c'est un métier qui a ses contraintes.

Patrimoine herité ou acheté il y a longtemps quand les prix etaient encore abordable, voir du terrain pour le prix du terrain a vache avant la création des stations! Sinon.....

tcsa (15 mai 2016) disait:

SideWindeR13 (12 mai 2016) disait:

Non tu peux pas, t'as des gens qui cassent tout et t'en deviens esclave...

Dans la plupart des stations de L'oisans, je peux te citer des noms de personnes qui vivent de leur patrimoine immobilier.
Mais c'est un métier qui a ses contraintes.

tcsa (15 mai 2016) disait:

Avec un capital de 600 mille euros tu dégages un revenu net de 30 mille euros avant imposition. Il n'y a pas beaucoup de produits financiers qui actuellement dégagent de tels performances. Ou alors au prix de risques importants.

Avec 1 millions 200 mille euros (donc en dessous du seuil de L'isf. ) tu peux dégager 60 mille euros de revenus annuels sans risque sur le capital. Le tout étant de savoir trouver le bon patrimoine foncier et l'acheter au bon prix. Ce patrimoine s'appellant garage.

fatalroutard (15 mai 2016) disait:

tcsa (15 mai 2016) disait:

Avec un capital de 600 mille euros tu dégages un revenu net de 30 mille euros avant imposition. Il n'y a pas beaucoup de produits financiers qui actuellement dégagent de tels performances. Ou alors au prix de risques importants.

Avec 1 millions 200 mille euros (donc en dessous du seuil de L'isf. ) tu peux dégager 60 mille euros de revenus annuels sans risque sur le capital. Le tout étant de savoir trouver le bon patrimoine foncier et l'acheter au bon prix. Ce patrimoine s'appellant garage.

Sur Gre***** la rentabilité brute des garages étant quasi 2 fois supérieure, merci tcsa de nous dire combien ça te rapporte vraiment (lol). Les garages deviennent prochainement un plan encore meilleur vu que les frais de notaires vont fortement baisser à l'unité.

Pour revenir au sujet de notre ami, je recherche un ou deux vieux topics similaires sur des questions d'achat immo aux Deux Alpes, dans lesquels la conclusion était globalement que c'était difficilement rentable, mais je ne les retrouve pas, désolé.

Il y'a aussi éventuellement l'achat d'un immeuble (ex: gros chalet) contenant plusieurs apparts (dont un que tu te réserverais), mais ce sont des biens très rares, et pas forcément situés dans la station que tu souhaites. Ex : leboncoin.fr ou leboncoin.fr

passion2alpes (16 mai 2016) disait:

Il faut se renseigner pour connaître le nom de l'agence immobilière qui est syndic de la résidence.
Puis tu demandes au syndic qu'il te permette de consulter les rapports des assemblées générales des années précédentes.
En précisant que tu souhaites acquérir un bien dans la résidence, ils ne peuvent pas te le refuser mais il faudra peut être patienter quelques jours.
En parcourant les rapports, s'il y a ou s'il y a eu des vices de construction qui posent ou ont posé problème c'est mentionné.
C'est souvent plus objectif que de se renseigner auprès de résidents.