investissement locatif au 2 alpes

Pour l'essentiel des bailleurs non professionnels les loyers payent les frais (électricité, eau, taxe d'habitation et foncière, charges de copropriété ).
Pour commencer à dégager de la rentabilité il faut être sur place et être gestionnaire direct de ses biens (les agences immobilières te retenant 30% de frais commissionnement ).

Vers quels biens immobiliers tu veux te tourner? Appartement, Hôtel, murs commerciaux? surfaces? Quel endroit dans les 2 Alpes? Quel prix au M2?

Si ton investissement est conséquent et que ta gestion est bonne, tu peux en vivre.

Si tu veux on peut en parler en MP.

Je serais aussi intéressé par des infos sur l'investissement locatif aux deuz'.

Tout d'abord, quelles sont les surfaces qui se louent le mieux? (20? 25? 30m2?)
Quels sont les quartiers ou résidences cotées à part aux pieds du jandri?

Pour les prix des appart, d'après mes recherches ca semble tourner autour de 2700 à 3300 euros /m2...

quelques lignes directrice. Grd 71, je te répondrai plus précisément sur ton mail...
Voici les quelques règles pour réussir un investissement immobilier locatif en station :
1) La localisation dans la station : L’idéal est de conjuguer proximité des pistes, proximité des services et tranquillité. A bannir les appartements au dessus d’une boite de nuit, etc.
2) La taille du bien : Actuellement, il y a une demande de surface plus importante. Du coup les petits appartements ont du mal à se vendre (pense à la revente ultérieure de votre bien ) mais aussi à se louer. Ils se louent lorsque le reste des lits sont loués ou alors se sont des personnes qui ont des petits moyens qui louent. Personnes avec petits moyens, ça veut dire que tu peux t’assoir sur la caution en cas de problème. Le 4 couchages de 20 M2 est en train de devenir le « bas de gamme ». Difficile de dégager de la rentabilité sur ce type de biens.
3) Le taux d’équipement : La télé (écran plat), le lave vaisselle, le four, sont maintenant du basic. Si tu n’as pas ça au minimum tu loueras à des pris très bas. Donc tu ne dégageras aucune rentabilité.
4) L’état général du bien : Souvent les « bonnes affaires » ne le sont pas. Lorsque tu achètes un vieil appart dans un vieil immeuble, tu risques les mauvaises surprises. Aux travaux de nettoyage, d’embellissement et de rééquipement que tu auras constaté en visitant, il y a tous les travaux de copro à programmer d’urgence dont on ne t’a peut être pas parlé. Attention aux charges galopantes sur les immeubles des années 80. Attention aux immeubles en chauffage individuel qui n’ont pas un antigel collectif. C’est le dégât des eaux assuré tous les ans. Attention aux radiateurs. Le bon vieu grille pain qui ne chauffe rien et consomme à max bouffe ta rentabilité.
5) Le référencement : Le référencement (l’équivalent des étoiles pour les hôtels ) est important. C’est une classification préfectorale qui permet au touriste de positionner le bien en terme de confort et qualité de la prestation.
6) Le statut du propriétaire bailleur : En fonction de la situation de chacun il convient de définir si vous détenez le bien en tant que personne physique (à votre nom ) ou en tant que personne morale (SCI ). En fonction de votre statut personnel il est peut être possible de créer une SCM pour tout ce qui est bien meuble de votre patrimoine. Ensuite, allez vous vous déclarer en tant que loueur de meublé non professionnel (LMNP ), ou professionnel (LMP ).

Perso, sur les 2 Alpes, je n’achèterais pas d’appartements. Si je devais investir sur les 2 Alpes, ça serait plutôt dans un ou deux des quelques hôtels qui sont en vente. Car malgré tout, il y a encore des bons coup à faire en hôtellerie. N’oubliez pas que de nombreux biens sont en vente parce que l’on est dans un phénomène de renouvellement de génération et qu’il n’y a pas tant d’acquéreur que ça…

Dernier détail qui fait la différence. Si vous achetez un bien pour le louer, évitez de le personnaliser. Le client n’en a rien à foutre de la photo de votre gamin sur la plage d’Argeles. Ca peut même l’empêcher de se sentir chez soi pendant une semaine. Conclusion : patrimoine locatif = aménagement sobre, fonctionnel MAIS CHIC. Soyez généreux ! Dans un appart pour 6 n’hésitez pas à mettre 12 petites cuillères, 12 bols, etc., et non 6 comme le font encore certains rats. Et surtout n’encombrez pas l’appart de vos merdes personnelles, ne condamnez pas les rares placards pour y laisser vos affaires perso… N’oubliez jamais de fournir à l’entré un kit d’entretien (un rouleau de sopalin, un rouleau de PQ, du produit d’entretien ). Plutôt de dire si le ménage n’est pas fait on vous retient 40 euros, ne dite rien, augmentez le prix de 50 euros et faite systématiquement passer une entreprise de nettoyage (voir Arlette au 2 Alpes ).

Ceci n'est qu'un cadre général pour éviter de se planter. Mais même avec ça tout n'est pas gagné. Important d'être sur place où d'avoir quelqu'un sur place pour suivre les entrés sorties de location, le suivi des travaux. A cet égard, j'en connais un en Oisans pas cher et méga efficace...

Merci beaucoup TCSA pour tes conseils avisés qui intéresseront sûrement beaucoup de monde.

Tcsa disait:

Perso, sur les 2 Alpes, je n’achèterais pas d’appartements. Si je devais investir sur les 2 Alpes, ça serait plutôt dans un ou deux des quelques hôtels qui sont en vente. Car malgré tout, il y a encore des bons coup à faire en hôtellerie. N’oubliez pas que de nombreux biens sont en vente parce que l’on est dans un phénomène de renouvellement de génération et qu’il n’y a pas tant d’acquéreur que ça…

Pourquoi pas les deux alpes? Y'a t'il d'autres stations pour lesquelles l'investissement locatif dans des appartements sont encore valables ou est-ce le produit "appartement de particulier" qui n'est plus adapté aux demandes des consommateurs?

Perso je pensais aux deux alpes car je vais y passer une semaine début juillet, parce que c'est une station vivante été comme hiver, qu'il n'y a pas que des grosses barres en béton, que c'est l'une des seules où l'on pratique encore le ski d'été... et que le prix du mètre carré est somme toute assez abordable.

Après, peut-être y a t'il d'autres stations où l'investissement est plus rentable?

Merci encore pour tes conseils

ilid4n (22 jun 2010) disait:

Merci beaucoup TCSA pour tes conseils avisés qui intéresseront sûrement beaucoup de monde.

Tcsa disait:

Perso, sur les 2 Alpes, je n’achèterais pas d’appartements. Si je devais investir sur les 2 Alpes, ça serait plutôt dans un ou deux des quelques hôtels qui sont en vente. Car malgré tout, il y a encore des bons coup à faire en hôtellerie. N’oubliez pas que de nombreux biens sont en vente parce que l’on est dans un phénomène de renouvellement de génération et qu’il n’y a pas tant d’acquéreur que ça…

Pourquoi pas les deux alpes? Y'a t'il d'autres stations pour lesquelles l'investissement locatif dans des appartements sont encore valables ou est-ce le produit "appartement de particulier" qui n'est plus adapté aux demandes des consommateurs?

Perso je pensais aux deux alpes car je vais y passer une semaine début juillet, parce que c'est une station vivante été comme hiver, qu'il n'y a pas que des grosses barres en béton, que c'est l'une des seules où l'on pratique encore le ski d'été... et que le prix du mètre carré est somme toute assez abordable.

Après, peut-être y a t'il d'autres stations où l'investissement est plus rentable?

Merci encore pour tes conseils

Disons que pour tirer un revenu de 30000 euros annuels net avant imposition, il va falloir que tu investisses environ 1 millions d’euros, donc être imposé sur la fortune et payer 0,55% de la valeur de ton bien. Une assurance vie fait mieux. Seules trois choses peuvent t’orienter vers l’investissement immobilier en montagne (en dehors de la résidence secondaire ) :
1) Tu es en ZRR. Si tout marche bien, ZRR+LMNP te permettent de déduire de tes impôts quasiment les 2/3 de ton investissement sur une période d’une vingtaine d’année. Il faut juste être imposé à des taux important et bien maîtriser les déficits fonciers.
2) Ton patrimoine n’est pas un patrimoine en nom propre mais une personne morale qui constitue ton outil de travail. Tu échappes à l’ISF.
3) Tu spécules plus sur la plus value latente que sur le dividende.

Donc les 2 Alpes c’est foutu pour la ZRR. La forme de ton patrimoine, bennnnn c’est à toi de voir. La plus value latente des petits apparts, faut y croire. Actuellement c’est plutôt la chute libre, contrairement aux grandes surfaces qui ont le vent en poupe grâce à un nouveau mode de vacances (location d’un chalet en famille ou entre amis ).

Perso, j’ai pris l’option parking et garages. Pour le même revenu (30000 euros ) tu investis à peine 600 000 euros. Tu es donc juste en dessous de la barre de l’ISF. Le garage est un bien qui s’apprécie très peu (peu de plus value à la revente ), mais dont les coûts de fonctionnements sont faibles et la demande plus importantes que l’offre. J’ai loué mon dernier garage avant de l’avoir signé chez le notaire. Euuuuh, je tiens à préciser que je n’ai pas encore (et n’aurais jamais ) 600000 euros investit en garage !

L’hôtel est un très bon outil. Le bien immeuble ne se dépréciera pas si tu l’entretiens correctement. Les CA de quelques hôtels actuellement en vente sont très bas. La vente du fond reposant sur les trois derniers CA, il y a des bons coups à faire. Surtout sur des structures qui ne tournent plus depuis plus de trois ans (valeur du fond = 0). Il faut juste avoir un fond de roulement important au départ car le besoin de fr les deux premières années est gigantesque. Tu travailles à multiplier ton CA pendant cinq à sept ans (quitte à y injecter artificiellement des fonds propres ) puis tu revends le fond et loue les murs. Tu reprends une deuxième affaire. Et là tu commences à être sur le bon chemin pour vivre de tes rentes foncières.

Dans toutes opérations immobilières en montagne, ne négligez jamais les coûts de fonctionnements qui sont assez élevés. Par ailleurs, un bien locatif s’use rapidement ce qui a pour conséquence une dépréciation de sa valeur. Dans un bien immobilier locatif on est toujours en travaux. Et ça coute. Pour gagner de l’argent il faut en dépenser beaucoup. Raison pour laquelle par exemple Pierre et Vacances minimise les risques en faisant acheter le foncier à des particuliers et en se contentant d’être exploitant…

Merci encore Tcsa pour tous tes conseils.

Je viens de voir sur le rapport d'analyse des flux touristiques des 2 alpes pour 2009 le taux d'occupation des meublés en agence immo était de 27% en hiver et 15% en été... c'est très très faible...

Quelles sont les stations qui répondent aux 3 points que tu as cités, et j'en rajoute un 4e, qui se situent a plus de 1500m d'altitude?

Y'a val d'isère (attractive, qui perd des lits tous les ans et dont l'OT gère les meublés) mais je ne suis pas expert donc...

1500 mètres est bien entendu un facteur important que je rentre dans les critères d’attractivités de la station. Parmi les critères d’attractivités on peut retenir aussi les orientations touristiques de la station. Les 2 Alpes regrettent un peu amèrement les choix qu’ils ont faits. La station est devenu trop connotées d’jeun styleur et perçue (à tord ou à raison ), par beaucoup de personnes qui ont du fric à dépenser, comme repère à racaille. C’est vrai que les descentes des douanes pendant les mondiaux du snow ont bien contribué à cette image. Pour moi les 2 Alpes est vraiment une station difficile en termes d’investissements fonciers.

Le problème de Val d’Isère c’est le prix du mètre carré pour un bien correctement situé. Actuellement, je ne pourrais pas y acheter beaucoup plus que des casiers à skis .

Attention aux stations trop vampirisées par des grands TO tels Gogo Tour. Ils tirent l’économie touristique vers le bas en ne cherchant pas une prestation ou un service mais un prix.

Il ne faut pas négliger les stations satellites où l’on peut trouver des biens plus grands à des coups acceptables. Entre 20 M2 à 8000 euros le mètre et 40 à 4000, il faut réfléchir son coup. Mais aussi quelques stations helvètes tout à fait intéressantes.

Le produit influe sur le type de clientèle. Le gros chalet avec sauna hammam 12 salles de bains etc, ça touche un public particulier, qu’il faut savoir aller chercher. Le 17 M2 pour 4 personnes (opération de multipropriété Merlin ) touche un autre public, que bien souvent (à tord ou à raison ) on ne veut pas travailler…

Dernier détail : l’accessibilité. Tu as des stations merveilleuses. Le problème c’est que quand tu arrives au bout du monde tu as encore une à deux heures de routes pourries à faire (Vive le Queyras, vive le Dévoluy ). C’est un peu la faiblesse de Bonneval qui par ailleurs cumule des atouts incroyables.

Actuellement si j’avais les moyens, je me diversifierais peut être vers le Grand Bo ou la Clusaz. A voir.

Le choix repose enfin sur un critère qui t’es propre : ton réseau. J’ai un collègue très implanté dans le monde du sport de haut niveau. Il loue énormément sur l’Alpe parce que la station présente de nombreux avantage pour les sportifs. Entre la plus haute piste d’Europe de galop en altitude, les moyens mis à dispositions par le palais des sports pour le tennis, la boxe, etc., il loue complet de Juin à Septembre. Et l’hiver, il loue comme les autres dans une station qui n’a environ que 20% de lits marchands.

C'est sur qu'entre un 20m2 à Val d'Isère ou à Méribel et un 40m2 aux 2alpes, le choix est difficile quant au meilleur positionnement :
- D'un côté, tu propose un hébergement bas de gamme dans une station huppée
- De l'autre, tu proposes un hébergement haut standing dans une station moins cotée

La clusaz c'est vers 1100 mètres il me semble, et le prix au m2 est presque aussi cher qu'à Val d'Isère pour les petites surfaces.

Sinon en petite station, que penses-tu de valmorel (j'y allais quand j'étais petit et c'est très joli) et de la norma (petit domaine mais les 3 vallées à 20mn de voiture).

achète des actions compagnie des alpes . , c'est plus rentable .

Super analyse, Tcsa!

En quelques lignes, tu exposes très bien les difficultés, pièges et points à bien examiner pour ne pas se planter lorsque l'on veut investir à la montagne.

Moi qui galère pour mettre en oeuvre mon projet (à l'Alpe et non aux Deuz), même si je ne suis pas dans une logique d'investissement financier mais plutôt dans un projet d'installation quasi à l'année, j'aimerais bien y parvenir sans y laisser ma chemise et devoir manger des coquillettes toutes les années suivantes! Et tes conseils et éclairages sont valables aussi dans mon cas, je le sens bien...

Pour en revenir au sujet du post, les Deux Alpes n'ont-ils pas des atouts que l'Alpe ne possèdent pas: par exemple, un taux de fréquentation (et notamment estival) bien supérieur? Pour un investisseur, n'est-ce un point crucial?

Arrêtez moi si je dis des bétises, mais les 2alpes disposent de 30 000 lits : elle est "taillée" pour les périodes de très haute saison. De plus, comme les premiers lits à se remplir sont ceux des hôtels et résidences de tourisme, à moins d'avoir un très bon produit à proposer (en suivant tous les conseils de Tcsa par exemple) à deux pas du Jandri, il sera assez difficile de louer l'été.

Vous pourrez trouver sur le site pro.isere-tourisme.com l'analyse des flux aux 2alpes et seuls 15% des lits proposés par agence immo sont loués l'été. Je peux l'envoyer par mail si vous voulez.

Pour info, je pars aux 2 alpes la semaine prochaine chez m**** pour seulement 300 euros...

Donc oui, même si la grosse majorité de ton CA se fera en hiver, je pense que l'été est un plus (un appart se louera mieux l'été aux deux alpes qu'à val thorens par exemple) mais a condition d'avoir un appartement suffisament vaste, avec de bonnes prestations, juste à vôté des RM et de le louer à pas trop cher)

Et une activité estivale (VTT) plus marquée que dans les autres stations de l'Isère.

ilid4n (25 jun 2010) disait:

Arrêtez moi si je dis des bétises, mais les 2alpes disposent de 30 000 lits ...

Attention, l'important c'est le nombre de lits marchands. Certes 30000 lits. Mais combien sont marchands?
En matière d'investissement il faut privilégier la pauvreté de l'offre qui est une sorte de garant locatif...

Par ailleurs le gros problème des 2 Alpes saute aux yeux quand on a un peu l'habitude. La raréfaction des lits marchands a contraint la Dal d'investir dans des projets immobilier. Car pour vendre de la journée de RM, il faut de la fréquentation. Et sans lits disponibles pas de fréquentation!
En concentrant ses capacités d'investissement sur l'immobilier, la Dal a un peu sous estimé le vieillissement de ses RM.

Il aurait été plus pertinent de moderniser les RM d'un coté et de monter un oril pour remettre des lits existants sur le marché (certes très difficile ).

Tcsa disait:

Attention, l'important c'est le nombre de lits marchands. Certes 30000 lits. Mais combien sont marchands?

Tout à fait Tcsa, +/- 6000 lits gérés en agence immobilière selon le rapport d'analyses des flux touristiques 2009 si ma mémoire est bonne.

Sans compter tous ceux gérés directement par des particuliers.

tcsa (25 jun 2010) disait:

en même temps la mégavalanche c'est où? Comment tu dis, l'Alpe d'Huez?
Les compétitions nationales de VTT en Oisans c'est où? Comment tu dis, Oz en Oisans?

D'accord, les grandes rousses ne sont pas en reste, mais quand on voit ce qui (ne) se fait (pas) sur Belledonne et même dans le Vercors, on est tenté de penser que les stations dynamiques en été seront plutôt en Oisans.

ilid4n (24 jun 2010) disait:

...Sinon en petite station, que penses-tu de valmorel (j'y allais quand j'étais petit et c'est très joli) et de la norma (petit domaine mais les 3 vallées à 20mn de voiture).

Je viens d'en parler avec un pôte qui est un peu "l'expert" de la Maurienne. Dans les 2 cas il me répond St François Longchamp.
Par rapport à Valmorel: Même site interconnecté mais plus d'opportunité de placement. Meilleure (moins mauvaise ?? ) accessibilité routière.
Par rapport à la Norma: Exposé Sud contrairement à la Norma qui est exposé Nord. Moins de route à faire pour arrvier à la station.

Mais bon ça mérite d'être creusé car il disait ça par instinct, sans analyse profonde.

TCSA : tu indiques un taux de rendement sur la location d'appart à 3% (30 000€ de revenus pour 1 000 000€ de valeur de bien immo). Plus haut il est indiqué des prix de 3000€/m². Donc pour 100 000€ t'as un appart de plus de 30m². Cet appart ne dégagerait que 3 000€ de revenus annuels ?


Un conseil aux potentiels investisseurs fonciers : les petites surfaces dans paris (d'après mes calculs l'investissement peut dégager un taux de rendement actuariel supérieur à 12% par ans...)

Hanouna,
Le piège de la location touristique est que contrairement à une location d’un bien immobilier dans Paris, tu restes redevable de l’eau de l’électricité et de la taxe d’habitation (et de la taxe de séjour, etc. ). Lorsque tu loues un appart à Paris tous ces coûts sont à la charge de ton locataire.
Tu dois déduire d’une location touristique beaucoup plus de charges que dans le cas d’une location traditionnelle. Ensuite les coûts d’entretien d’un bien loué à la semaine et d’un bien loué sur des baux de trois ans n’ont rien à voir. De plus, plus de turn over = plus d’usure ; plus d’usure = plus d’entretien qui dans le cas d’une location classique sont à la charge du locataire et non du propriétaire comme dans le cas d’un loc semaine.

Je ne sais pas si je suis très clair. La fatigue faisant, ça ne m’aide pas à être clair

tcsa (26 jun 2010) disait:

Hanouna,
Le piège de la location touristique est que contrairement à une location d’un bien immobilier dans Paris, tu restes redevable de l’eau de l’électricité et de la taxe d’habitation (et de la taxe de séjour, etc. ). Lorsque tu loues un appart à Paris tous ces coûts sont à la charge de ton locataire.
Tu dois déduire d’une location touristique beaucoup plus de charges que dans le cas d’une location traditionnelle. Ensuite les coûts d’entretien d’un bien loué à la semaine et d’un bien loué sur des baux de trois ans n’ont rien à voir. De plus, plus de turn over = plus d’usure ; plus d’usure = plus d’entretien qui dans le cas d’une location classique sont à la charge du locataire et non du propriétaire comme dans le cas d’un loc semaine.

Je ne sais pas si je suis très clair. La fatigue faisant, ça ne m’aide pas à être clair

Oui c'est très clair. Mais en fait dans mon message les 2 dernière lignes n'ont rien à voir avec ma question.

D'après mes recherches, l'achat d'un studio en station n'est pas le meilleur investissement immo qu'on puisse faire mais c'est un compromis entre rentabilité et plaisir.

Acheter un appart à paris pour le louer est un meilleur placement a priori mais tu ne peux pas en profiter pour tes vacances.

Ceci dit, vu le nombre d'appartements à vendre aux 2 alpes, il doit y avoir des bonnes affaires à faire, et il ne faut surtout pas acheter cash mais profiter au maximum du levier du crédit (en plus les taux sont très faibles).

Après dans une seule optique d'investissement pur, si tu as le cash, autant le mettre dans une bonne assurance vie en euros qui te rapportera bon an mal an 4,5% sans aucun souci de gestion, sinon acheter un studio dans une grande ville que tu loueras à un étudiant avec toutes les "variables" qui vont avec : risque de dégradations, de vacance locative, si non paiement des loyers galère pour récupérer ton bien... qui existent aussi en location saisonnière mais dans une moindre mesure puisqu'au bout d'une semaine, tes locataires s'en vont.

hanouna (26 jun 2010) disait:

(d'après mes calculs l'investissement peut dégager un taux de rendement actuariel supérieur à 12% par ans...)

Tcsa, je ne remets pas en question ce que tu dis mais...

Parce que si je suis ce que tu dis, pour un appartement qui te rapporte 15K€ par an, puis 12K€ net après impôt grosso modo, cela voudrait dire que tu l'achèterais 100K€. Je ne vois pas quoi comment. Même en raisonnant hors impôt, je ne vois pas comment.

Je pense que les 12%, c'est OK mais pour les marchandes de sommeil. Tu paies à la journée une trentaine d'euros pour un logement insalubre. Et là, il y a un marché de gens qui n'ont pas le choix et qui sont obligés de surpayer la location.

Pour moi, à Paris, tu fais max 7-8% par an ce qui est déjà génial car tu es un poil au-dessus de la Bourse (6-7%) avec une valeur refuge.

Enfin bref, c'est HS...

rocky444 (27 jun 2010) disait:

hanouna (26 jun 2010) disait:

(d'après mes calculs l'investissement peut dégager un taux de rendement actuariel supérieur à 12% par ans...)

Tcsa, je ne remets pas en question ce que tu dis mais...

Pas de problème surtout que ce n'est pas moi qui l'ais dit. QUOI, QU'EST CE QUE CA VEUT DIRE. ON ESSAIE DE ME FAIRE PORTER LE CHAPEAU...

D'une manière générale c'est quand même pas mal de voir tout ces étrangers qui veulent acheter des biens en station pour les relouer à prix d'or ou ceux qui les achètent pour venir une semaine et quelques week-end sur l'année...c'est cool ca fait monter les prix et pour ceux qui veulent y vivre et ben c'est passible car ils ont pas les moyens...pas très belle mentalité.

Quand on voit certaines petites ou moyennes stations suisses ou des personnes nées sur place 'ont même plus les moyens de louer quelques chose de décent car tout ou presque appartient à des hollandais, des anglais et de riches personnes habitant les grandes villes.

C'est pas très normal.

rocky444 (27 jun 2010) disait:

hanouna (26 jun 2010) disait:

(d'après mes calculs l'investissement peut dégager un taux de rendement actuariel supérieur à 12% par ans...)

Tcsa, je ne remets pas en question ce que tu dis mais...

Parce que si je suis ce que tu dis, pour un appartement qui te rapporte 15K� par an, puis 12K� net après impôt grosso modo, cela voudrait dire que tu l'achèterais 100K�. Je ne vois pas quoi comment. Même en raisonnant hors impôt, je ne vois pas comment.

Je pense que les 12%, c'est OK mais pour les marchandes de sommeil. Tu paies à la journée une trentaine d'euros pour un logement insalubre. Et là, il y a un marché de gens qui n'ont pas le choix et qui sont obligés de surpayer la location.

Pour moi, à Paris, tu fais max 7-8% par an ce qui est déjà génial car tu es un poil au-dessus de la Bourse (6-7%) avec une valeur refuge.

Enfin bref, c'est HS...

La chose que tu oublis, c'est que dans l'immobilier tu utilise au maximum le levier de l'endettement. En effet ton appart de 100 000€ tu ne va pas le payer cash, mais le financer à crédit. Donc l'investissement initial n'est pas de 100 000€ mais de seulement quelques centaines d'euros à payer chaque mois pendant X années. Les 12% ne sont donc pas basés sur les 100 000€, mais sur la somme que tu débourse mensuellement en plus du loyer perçu pour rembourser les mensualités de l'emprunt.

On peut obtenir un rendement intéressant sans louer des logements insalubres.

hanouna (27 jun 2010) disait:

ilid4n (27 jun 2010) disait:

D'après mes recherches, l'achat d'un studio en station n'est pas le meilleur investissement immo qu'on puisse faire mais c'est un compromis entre rentabilité et plaisir.

Acheter un appart à la montagne ou à la mer dans le but de le louer est pour moi une mauvaise idée puisque la saison est courte, les couts sont élevés et rien ne garanti de pouvoir louer l'appart toute la saison (en particulier pendant les périodes creuses de la saison). L'exemple de tcsa illustre bien ces problèmes.
A cela il faut ajouter les perspectives d'évolutions des prix de l'immobilier en station... qui sont plutôt négatives sur les petites surfaces. Il y a quelques temps j'avais lu que le prix d'un studio aux Arcs n'avait pas bougé par rapport à il y a 10 ou 15 ans. Donc il est illusoire de compter sur une quelconque plus value à la sortie.
Le plaisir d'acheter un appart en station et d'en profiter quelques semaines par ans est essentiel. D'où peut être le développement des "lits froids" en station comme le souligne régulièrement tcsa.

Si tu regardes sur l'Alpe d'Huez, il y a de mémoire une vingtaine de loueurs professionnels de meublés. On peut vivre et même relativement bien de la location de meublé à deux conditions: Etre loueur professionnel et gérer en direct (donc habiter sur place ) pour économiser les frais de transactions des agences.
L'exemple que j'ai donné est celui d'une personne habitant loin qui a mis en location en escomptant retirer des revenus lui permettant de payer le crédit, les charges, les taxes, etc. C'est ce calcul qui est faux.

Par exemple on sait aujourd'hui qu'une activité de gite ne permet plus de générer du salaire et du remboursement de crédit. Soit tu as un bien et tu l'exploites pour dégager un salaire. Soit tu achètes un bien et tu l'exploites pour rembourser ton crédit...
C'est pour cela qu'en station, ceux qui vivent de la location de meublé sont soit ceux qui ont hérité et continuer à augmenter le patrimoine, soit des gens qui avec des économies conséquentes se sont achetées un outil de travail.

hanouna (27 jun 2010) disait:

La chose que tu oublis, c'est que dans l'immobilier tu utilise au maximum le levier de l'endettement. En effet ton appart de 100 000€ tu ne va pas le payer cash, mais le financer à crédit. Donc l'investissement initial n'est pas de 100 000€ mais de seulement quelques centaines d'euros à payer chaque mois pendant X années. Les 12% ne sont donc pas basés sur les 100 000€, mais sur la somme que tu débourse mensuellement en plus du loyer perçu pour rembourser les mensualités de l'emprunt.

On peut obtenir un rendement intéressant sans louer des logements insalubres.

Tu as raison, mais je raisonne volontairement hors effet de levier pour pouvoir comparer avec la rentabilité d'autres actifs financiers, sinon cela n'a pas vraiment de sens. Quand on parle du rendement des actions, SICAV, assurance-vie, private equity etc, on ne raisonne pas avec effet de levier.

12% avec levier sur un logement à Paris, à ce moment-là, c'est possible, mais c'est loin, très très loin d'être évident. En réalité, cela repose essentiellement sur l'effet de levier.

Je m'explique rapidement : plus tu t'endettes, plus ton crédit aura tendance à être sur du long terme (20-30 ans), et ceci avec un taux plus élevé. Mais surtout, plus tu réalises un investissement sur le long terme (ce qui est le cas de l'immobilier), plus ton TRI (taux de rendement interne) est condamné à baisser mécaniquement (comme par exemple dans les LBO qui sont des montages reposant essentiellement sur l'effet de levier), mais pas ton multiple d'investissement qui lui augmente.

Pour réaliser 12% de TRI sur 20 ans comme le disait Tcsa, il faut que ton multiple d'investissement soit d'environ 9x. Sur 30 ans, c'est environ 30x la mise de départ que tu dois réaliser !!!

Maintenant, je raisonne par l'absurde en proposant un montage de rêve avec des taux volontairement optimistes. Et voyons si on obtient bien 12% :
- j'achète un bien à Paris pour 1M€ avec 500K€ d'apport, la banque me prêtant 500K€ restants
- elle me les prête avec une dette in fine (remboursement du principal à la fin) à 4% fixe sur 30 ans. Bref, le contrat d'emprunt immobilier qui n'existe pas mais bon...
- je loue mon appartement pendant 30 ans à 3000€ par mois avec inflation de 5% par an sur le loyer. Encore une fois, je fais exprès de surévaluer. Au final, c'est environ 2,4M€ de "cash in" en loyers sur 30 ans.
- je reviens mon bien 4,5x le prix initial 30 ans après, ce qui implicitement revient à estimer que le marché immobilier a augmenté à un rythme d'environ 6% par an (ce qui est largement au-dessus du rythme de croissance habituel de la pierre dans les grandes villes, c'est plutôt le rythme annuel des valeurs boursières)

Au final, j'encaisse 2,4M€ + 4,5M€ que j'arrondis à 7M€ (je suis sympa, je gonfle encore). Entretemps, j'ai remboursé à la banque en intérêts 4% x 500K€ x 30 ans = 600K€ + 500K€ de remboursement in fine, soit un total service de la dette de 1,1M€, que j'arrondis à 1M€ (sympa une fois de plus)

Maintenant, faisons les comptes : j'ai misé 500K€ et je récupère in fine 7M€ - 1M€ = 6M€. Je réalise un multiple de 12x sur 30 ans, soit un TRI d'environ 9%.

Je suis largement en-dessous de 12% et vous noterez que je n'ai pas pris en compte les commissions à l'agence pour le loyer, les charges d'entretien, les impôts qui modifient beaucoup la donne....

Bref, je ne dis pas que c'est impossible d'obtenir 12%, mais il faut alors respecter 2 critères :

1/ Avoir un leverage financier ultra agressif et donc avoir une surface financière à la base. A mon avis, sur une longue période (différent sur une courte période, tout peut jouer en ta faveur mais il faut savoir désinvestir vite et au bon moment sinon pour ton TRI, tu l'as dans le baba, tu as loupé le train), si tu mets plus de 20% en apport dans l'achat de ton bien, tu ne peux pas faire 12% de rendement. Impossible...

2/ Faire tourner les investissements (acheter / vendre) le plus possible en profitant des cycles immobiliers pour maintenir le TRI, autrement il baissera inexorablement (mécanique)

Autrement dit, cela s'adresse plutôt à des professionnels du secteur ou des institutions spécialisées dans le domaine.

Désolé pour cette petite (plutôt longue...) parenthèse !

EN fait, ce que tu laisses de coté rocky444, c'est l'importance de l'impôt dans un investissement immobilier par endettement.

Car toutes les charges y compris celles d'emprunt se déduisent des revenus immo (les loyers). Et les charges sont même imputables sur le revenu global. Cela est à prendre en compte quand on compare aux autres investissements, qui eux sont pleinement imposés.

disait:

- elle me les prête avec une dette in fine (remboursement du principal à la fin) à 4% fixe sur 30 ans. Bref, le contrat d'emprunt immobilier qui n'existe pas mais bon...

Ce type d'emprunt existe, mais si n'est pas proposé à n'importe qui. Et en effet pour prendre un levier important, il faut avoir une assise financière solide.

Aussi dans l'investissement immobilier, il est important de faire tourner ses investissements. Non pas pour faire du market timing (essayer d'acheter quand les prix sont au plus bas et de vendre quand les prix sont au plus haut), mais pour conserver un levier optimal quand on s'endette à annuités constantes.

Hanouna, Rocky,
Savez quoi. Ici, les familles qui ont le plus gros patrimoine immobilier locatif ne sont pas des pros du crédit in fine et de la couverture du taux variable sur le marché à terme des OAT. C'est bien connu les montagnards sont trop cons pour comprendre ce genre de choses évoluées..
C'est juste des familles qui ont retroussé leurs manches et mis les mains dans le béton. La rentabilité de leur investissement vient peut être aussi de là; ils n'ont pas attendu que tout leur tombe tout cuit dans la gueule.
Dans quelques stations, il y a encore des parcelles constructibles à vendre. Achetez, venez vous bruler la couenne sous un soleil de plomb à faire tourner la bétonneuse et peut être que vous allez faire du fric...

Vous voulez faire du fric aux 2 Alpes, il y a quelques établissements à reprendre. Ah ouais mais là ça va pas le faire. C'est des trucs où pour gagner (beaucoup ) d'argent, il faut bosser.

Tcsa disait:

C'est juste des familles qui ont retroussé leurs manches et mis les mains dans le béton. La rentabilité de leur investissement vient peut être aussi de là; ils n'ont pas attendu que tout leur tombe tout cuit dans la gueule.
Dans quelques stations, il y a encore des parcelles constructibles à vendre. Achetez, venez vous bruler la couenne sous un soleil de plomb à faire tourner la bétonneuse et peut être que vous allez faire du fric...

C'est surtout des promoteurs qui se sont gavés, et qui continuent à se gaver en proposant des programmes de défiscalisations surévalués de 30 à 50% à des allergiques des impôts...


Pour en revenir au sujet principal, peut-on considérer un 2pièces (avec une chambre, pas une cabine) de 25 à 28m2, a proximité des RM et ski aux pieds comme étant un bon produit locatif?

Mon objectif : avoir une résidence secondaire pour l'hiver et l'été, et la louer au maximum en passant pas une agence (ou en direct si possible) quand je n'y suis pas pour au moins payer les charges et les impôts.

Aux 2 alpes, peut-on acheter un appart et le louer par le DAL? en d'autres termes, le dal fonctionne-t'il comme une agence traditionnelle ou ne loue-t'il que ses biens propres? Parce que j'ai regardé les sites internet des autres agences et franchement... y'a des efforts à faire, c'est pas très vendeur

tcsa (28 jun 2010) disait:

Hanouna, Rocky,
Savez quoi. Ici, les familles qui ont le plus gros patrimoine immobilier locatif ne sont pas des pros du crédit in fine et de la couverture du taux variable sur le marché à terme des OAT. C'est bien connu les montagnards sont trop cons pour comprendre ce genre de choses évoluées..
C'est juste des familles qui ont retroussé leurs manches et mis les mains dans le béton. La rentabilité de leur investissement vient peut être aussi de là; ils n'ont pas attendu que tout leur tombe tout cuit dans la gueule.
Dans quelques stations, il y a encore des parcelles constructibles à vendre. Achetez, venez vous bruler la couenne sous un soleil de plomb à faire tourner la bétonneuse et peut être que vous allez faire du fric...

Vous voulez faire du fric aux 2 Alpes, il y a quelques établissements à reprendre. Ah ouais mais là ça va pas le faire. C'est des trucs où pour gagner (beaucoup ) d'argent, il faut bosser.

Biensur, nous nous parlons de la rentabilité du capital, pas de celle du travail.
Mais pas besoin d'effectuer de la location pour gagner de l'argent. Il y en a beaucoup qui achètent pour résidence principale un bien à rénover, le retapent entièrement, et le revendent... pour racheter un bien à rénover. Ils retrouvent les centaines d'heures qu'ils ont passé à bricoler dans la plus value qu'ils réalisent. Et comme il n'y a pas d'imposition sur la plus value réalisé à le vente d'une résidence principale, c'est tout bénef pour eux.

Mille excuses Tcsa, c'est la dernière fois que j'emmerde avec ce post J'espère que cela te fait le même effet que moi avec certains sujets sur la technique du slalom Non, je blague

hanouna (28 jun 2010) disait:

EN fait, ce que tu laisses de coté rocky444, c'est l'importance de l'impôt dans un investissement immobilier par endettement.

Car toutes les charges y compris celles d'emprunt se déduisent des revenus immo (les loyers). Et les charges sont même imputables sur le revenu global. Cela est à prendre en compte quand on compare aux autres investissements, qui eux sont pleinement imposés.

Ben je sais, mais là, on rentre dans des choses qui ne sont plus vraiment comparables parce qu'il existe tellement de dispositifs fiscaux, de situations patrimoniales selon les gens, et puis tu as le bouclier fiscal qui vient mettre la pagaille...

J'ai quand même raisonné hors impôt en le précisant donc à l'avantage d'un meilleur TRI en le faisant exprès. Mais en effet, allons plus loin et admettons que tes charges immo t'allègent une partie de ton impôt, tu ne vas certainement passer de 8% à 12% de TRI. Cela va très peu jouer sur ton rendement. Faut pas rêver non plus ! Ce qui joue, c'est ton ratio endettement / apport. Par ex, dans l'industrie du LBO, la holding qui s'endette pour racheter la société cible économise de l'IS en déduisant les charges financières, mais cela apporte pas beaucoup en rendement de l'investissement au final quand tu analyses dans le détail. C'est la même chose pour un investissement immobilier de particulier.

L'impôt, c'est comme l'endettement, quand on parle du rendement d'un actif financier, on le met de côté ou alors il faut bien le préciser sinon on n'arrive pas à comparer les choses entre elles, le levier étant la principale source de création de richesse, on ne parle plus de la performance de l'actif en lui-même (investissement VS flux de trésorerie générés).

hanouna (28 jun 2010) disait:

Aussi dans l'investissement immobilier, il est important de faire tourner ses investissements. Non pas pour faire du market timing (essayer d'acheter quand les prix sont au plus bas et de vendre quand les prix sont au plus haut), mais pour conserver un levier optimal quand on s'endette à annuités constantes.

Ce n'est pas uniquement ça en vrai, car tu sembles raisonner en prenant uniquement l'exemple de l'investisseur immobilier qui diminue son endettement, son levier sur la période d'emprunt (le cas classique du particulier). Mais comme je l'ai souligné plusieurs fois dans mon post précédent, je peux même te dire que ton rendement diminuera même si ton levier reste identique (c'était mon exemple du post précédent), autrement dit lorsque tu rembourses le nominal de la dette à la sortie (vente du bien). En raisonnant à l'infini, tu finirais même par avoir un rendement proche de zéro.

La raison, souvent occultée par les gens, est la suivante et j'espère être assez clair : le rendement attendu de ton bien immobilier génère aussi des intérêts composés (ex : 7% par an pendant 10 ans ne donne pas 70% mais environ 100% de performance à réaliser).
Face à cela, tes rentrées de cash (positives = les loyers / négatives = le remboursement de la dette) sont assises sur un nominal qui est invariable grosso modo. On peut parler en effet de rentrées / sorties de cash constantes (plus ou moins, je ne détaille pas plus car cela de toutes les manières n'influencent pas le rendement au final). A partir de là, au fur et à mesure que les années s'écoulent, si tu veux maintenir ton rendement qui demande des rentrées qui augmentent de plus en plus vite, il faudrait mettre en face des rentrées qui suivent un rythme exponentiel. Or ce n'est pas le cas. Tes rentrées peuvent à la limite augmenter (inflation du loyer, optimisation fiscale à un rythme progressif etc...) mais tu n'arriveras jamais à rejoindre le rendement espéré de l'investissement (nos 12% dans l'exemple)

C'est la raison, en effet, pour laquelle tu as aussi intérêt à faire tourner tes investissements car tu romps le cycle, et d'une certaine manière, en réinvestissant, tu repars à zéro intérêt composé. Tu casses la spirale infernale.

En poussant le raisonnement encore plus loin, tu as même peut-être intérêt à faire une succession d'investissements à faible levier avec réinvestissement total (par ex : 5 investissements de 6 ans avec 50% dette / 50 % apport) plutôt qu'un seul investissement avec fort levier (par ex : 1 investissement sur 30 ans avec 90% de dette et 10% d'apport).
Le seul hic avec l'option succession d'investissements est que ton risque ne diminue pas, contrairement à la deuxième option.

Face à cela, un investisseur avisé se posera toujours la même question : est-ce que je privilégié le rendement (tendance aux cycles courts pour optimiser le rendement mais le risque ne change pas) ou bien le multiple d'investissement (tendance aux cycles plus longs avec éventuellement déperdition de rendement mais sécurisation de l'investissement) ?

Bon j'arrête, je fais chier tout le monde................................

Mais vous ne faites pas "chier", c'est plutôt intéressant au contraire.

Pour les intéressés, profitez de la discussion car en général, ce genre de conseils, ça se paie

antidote (28 jun 2010) disait:

Mais vous ne faites pas "chier", c'est plutôt intéressant au contraire.

Pour les intéressés, profitez de la discussion car en général, ce genre de conseils, ça se paie

Tu entends Tcsa ???

Pour revenir au sujet, moi je n'aurai que les remarques de base suivantes :

- privilégier l'emplacement (règle d'or absolue en matière d'immobilier, "location, location, location" sont les 3 règles en immobilier comme disent les ricains !). Moi j'aurais tendance à arbitrer en faveur d'une station renommée, quitte à perdre de l'espace. Je me méfierai des 2 Alpes, je suis pas certain qu'on puisse classer aujourd'hui la station dans la liste des stations qui vont prendre de la valeur.

- 25-28m2 : il me semble que ce soit de plus en plus en dehors du marché quelque soit la station. Les gens louent de plus en plus à plusieurs des 50-80m2 pour payer moins cher et ne pas se retrouver dans un studio cabine, ils skient aussi un peu moins par rapport aux années 80, donc ils passent plus de temps dans l'appartement. Ce ne peut plus être que des couchettes.

- un logement un peu vieillot (vieille déco, équipement incomplet) me semble aussi sortir du marché de plus en plus. Quand tu regardes les biens qui restent à louer dans les stations, ce sont ceux qui ne sont pas rénovés le plus souvent

- les charges sont lourdes

Bref, je pense qu'on ne doit pas acheter un bien à la montagne en espérant faire un coup sinon on va être forcément déçu. Il faut que la part plaisir soit présente.

Tu parles de plusieurs investissements dans des petites surfaces à l'Alpe. Moi je n'en ferai qu'un dans un bien optimisé (nombreux couchages), nickel, qui correspond parfaitement aux exigences actuelles, le tout dans un emplacement de choix. Tu pourras le louer sans trop de problèmes (les agences s'investiront davantage pour toi car ton bien correspond au marché, sinon elles feront pas l'effort, en effet, pourquoi le feraient-elles (temps perdu) ? Si après plusieurs années, tu as plus de mal à le louer ou bien tu souhaites sortir, tu ne feras pas de moins-value dans un bel emplacement (effet rareté.

Je me dis qu'avec des studios pas forcément bien placés, je les traînerais comme des boulets et posséder plusieurs biens immobiliers, c'est quand même une usine à gaz / source d'emmerdes. Voilà, je te réponds comme si j'étais à ta place.

Si je devais choisir l'emplacement, je pencherai pour Chamonix :
- très peu de lits chauds
- renommée internationale (Chamonix est connu dans le monde entier) = clientèle internationale
- activités l'hiver et l'été = plus de semaines de location en potentiel

rocky444 (28 jun 2010) disait:

Tu entends Tcsa ???

Pour revenir au sujet, moi je n'aurai que les remarques de base suivantes :

- privilégier l'emplacement (règle d'or absolue en matière d'immobilier, "location, location, location" sont les 3 règles en immobilier comme disent les ricains !). Moi j'aurais tendance à arbitrer en faveur d'une station renommée, quitte à perdre de l'espace. Je me méfierai des 2 Alpes, je suis pas certain qu'on puisse classer aujourd'hui la station dans la liste des stations qui vont prendre de la valeur.

- 25-28m2 : il me semble que ce soit de plus en plus en dehors du marché quelque soit la station. Les gens louent de plus en plus à plusieurs des 50-80m2 pour payer moins cher et ne pas se retrouver dans un studio cabine, ils skient aussi un peu moins par rapport aux années 80, donc ils passent plus de temps dans l'appartement. Ce ne peut plus être que des couchettes.

- un logement un peu vieillot (vieille déco, équipement incomplet) me semble aussi sortir du marché de plus en plus. Quand tu regardes les biens qui restent à louer dans les stations, ce sont ceux qui ne sont pas rénovés le plus souvent

- les charges sont lourdes

Bref, je pense qu'on ne doit pas acheter un bien à la montagne en espérant faire un coup sinon on va être forcément déçu. Il faut que la part plaisir soit présente.

Sous des formes différentes, on dit exactement la même chose

rocky444 (28 jun 2010) disait:

Tu parles de plusieurs investissements dans des petites surfaces à l'Alpe. Moi je n'en ferai qu'un dans un bien optimisé (nombreux couchages), nickel, qui correspond parfaitement aux exigences actuelles, le tout dans un emplacement de choix.

Perso, je loue des 12 à 18 M2 sur l’Alpe et aucune surface correspondant à ce que tu décris ne dégage une rentabilité égale à la mienne. Mais bon louer du garage ça fait moins bourge que de louer du chalet à l’altiport n’est-ce pas ?

rocky444 (28 jun 2010) disait:

Tu pourras le louer sans trop de problèmes (les agences s'investiront davantage pour toi car ton bien correspond au marché, sinon elles feront pas l'effort, en effet, pourquoi le feraient-elles (temps perdu) ?

On ne peut pas vraiment vivre d’une rente immobilière sur une station en passant par une agence.

rocky444 (28 jun 2010) disait:

…Je me dis qu'avec des studios pas forcément bien placés, je les traînerais comme des boulets et posséder plusieurs biens immobiliers, c'est quand même une usine à gaz / source d'emmerdes. Voilà, je te réponds comme si j'étais à ta place...

Si tu veux vivre de la loc, il faut diversifier ton portefeuille. Un seul bien c’est dangereux (ou alors un immeuble entier ). Si pour une raison ou une autre tu dois procéder à des gros travaux, immobilisant ton bien, tu te prives de toutes rentes immobilières alors que tu dois pourvoir à des dépenses importantes.

tcsa (29 jun 2010) disait:

Perso, je loue des 12 à 18 M2 sur l’Alpe et aucune surface correspondant à ce que tu décris ne dégage une rentabilité égale à la mienne. Mais bon louer du garage ça fait moins bourge que de louer du chalet à l’altiport n’est-ce pas ?

Mais ce sont des garages que tu loues ou je me trompe ?
No comment sur la dernière phrase Les 2 Alpes comme l'Alpe d'Huez, excuse-moi, c'est pas la Tanzanie ! Et pour info, je skie aussi dans les Pyrénées et cela me convient très bien Je suis pas un fana du clinquant dans les stations, je les aime simplement esprit montagne.

tcsa (29 jun 2010) disait:

On ne peut pas vraiment vivre d’une rente immobilière sur une station en passant par une agence.

J'ai aucun mal à te croire. C'est pour cela que je parlais aussi du plaisir.

tcsa (29 jun 2010) disait:

Si tu veux vivre de la loc, il faut diversifier ton portefeuille. Un seul bien c’est dangereux (ou alors un immeuble entier ). Si pour une raison ou une autre tu dois procéder à des gros travaux, immobilisant ton bien, tu te prives de toutes rentes immobilières alors que tu dois pourvoir à des dépenses importantes.

C'est du bon sens. Mais vivre de la loc avec plusieurs biens, c'est un investissement en temps.

Perso, dans une optique de "gagner de l'argent", je préfèrerais diversifier en achetant plusieurs petits appart plutôt qu'un grand. Comme le dit tcsa, si ton appart est ravagé, si tu as un dégat de eaux, des travaux etc... de plus, ca permet de diminuer le risque de vacances locative.

Mais bon, mon objectif est avant tout de disposer d'un pied à terre à la montagne pour y emmener ma petite famille hiver comme été, et le louer le reste de la saison pour payer au moins les charges.

Ceci dit après les réserves émises par Tcsa et Rocky sur les 2alpes, il va falloir que je trouve une autre station attractive, avec beaucoup de lits froids, dans la même fourchette de prix... Que pensez vous de val thorens ou de la plagne?

En tout cas, merci encore pour tous vos conseils qui m'auront permis de gagner (de ne pas perdre) quelques milliers d'euros!!!

ilid4n (29 jun 2010) disait:

Perso, dans une optique de "gagner de l'argent", je préfèrerais diversifier en achetant plusieurs petits appart plutôt qu'un grand. Comme le dit tcsa, si ton appart est ravagé, si tu as un dégat de eaux, des travaux etc... de plus, ca permet de diminuer le risque de vacances locative.

Mais bon, mon objectif est avant tout de disposer d'un pied à terre à la montagne pour y emmener ma petite famille hiver comme été, et le louer le reste de la saison pour payer au moins les charges.

Ceci dit après les réserves émises par Tcsa et Rocky sur les 2alpes, il va falloir que je trouve une autre station attractive, avec beaucoup de lits froids, dans la même fourchette de prix... Que pensez vous de val thorens ou de la plagne?

En tout cas, merci encore pour tous vos conseils qui m'auront permis de gagner (de ne pas perdre) quelques milliers d'euros!!!

Tu souhaites disposer d'une résidence secondaire qui peut être louée quelques semaines par ans. Dans ce cas le mieux est de te faire complètement plaisir en choisissant le bien qui te plait, à l'emplacement qui te plait, dans ta station préférée.
Pour rembourser les charges, tu n'auras besoin de ne louer que quelques semaines en haute saison (noel, nouvel an, février, début mars), ce qui ne devrait pas être problématique même si tu n'es pas dans la station la plus attractive des Alpes.

Concernant Val Thorens, l'avantage est que la saison est bien remplie de fin novembre à début mai. Inconvénients : station faite pour l'hiver (trop haute altitude pour l'été, peu d'activités en été ; j'ai l'impression que ce sont les grands TO qui remplissent la station, la location entre particuliers n'est peut être pas si évidente que le remplissage de la station ne le laisse supposer.

Perso, je dirais comme Hanouna. Achète où tu aimes aller. Achète un bien qui soit beau, dans une belle copro. Quant à Val Tho, elle a les défauts de ses qualités.
Evite ce qui se passe dans la plupart des résidence secondaires : A chaque fois que ta femme va acheter des verres neuf (par exemple ) pour votre résidence principale, c’est plus fort qu’elle, elle va garder les vieux pour l’appart. Et à la fin, ton appart en montagne devient le musée des horreurs dans lequel siège toutes les vieilleries dont ta femme n’a pas voulu se séparer. Donc tu équipes ton appart avec du neuf et surtout aucune récup de la maison principale. Sobriété, qualité, neutralité = garantie de bien louer. Fidélise une bonne clientèle dans laquelle tu as confiance.

Maintenant, je vais me faire l’avocat du diable : Tu vas débourser environ 100 milles euros pour acheter un bien. En gros tu vas rembourser 6000 euros de crédit immobilier par an. Avec 2000 euros par an par exemple, tu peux te louer une semaine un bien que tu n’auras jamais les moyens d’acheter, tout en économisant 4000 euros par an.
Etre propriétaire te condamne à revenir toujours dans la même station. Etre locataire, c’est découvrir plein de station, se forger des souvenirs, des préférences etc. Il y a vraiment un calcul à faire si tu n’utilises ton appart qu’une semaine par an. Ensuite, si comme certaines familles à l’Alpes tu es là six semaines par an en hiver, c’est une autre histoire. L’investissement devient cohérent.

Les 2 alpes c'est surtout pour le ski d'été mais dans une optique de 20 ans, le glacier sera-t'il toujours ouvert l'été?

Tcsa disait:

Tu vas débourser environ 100 milles euros pour acheter un bien. En gros tu vas rembourser 6000 euros de crédit immobilier par an. Avec 2000 euros par an par exemple, tu peux te louer une semaine un bien que tu n'auras jamais les moyens d'acheter, tout en économisant 4000 euros par an.

Sur 6000 remboursés, ca fait a peu près +/- 4000 de capital et 2000 d'intérêts sur la totalité du prêt, mais en plus il y a le levier du crédit.

De plus, avec des prix au m² qui repartent à la hausse et des taux qui ne peuvent que remonter, je me dis que c'est le bon moment, mais peut-être ai-je tort.

Hanouna disait:

Pour rembourser les charges, tu n'auras besoin de ne louer que quelques semaines en haute saison (noel, nouvel an, février, début mars), ce qui ne devrait pas être problématique même si tu n'es pas dans la station la plus attractive des Alpes.

En effet, même si je ne compte pas sur les locations pour rembourser le prêt car ce serait un mauvais calcul (là dessus l'exemple donné par Tcsa est plutôt parlant), quitte à s'engager sur 20 ans autant optimiser un minimum l'opération. Au mieux, si je fais un peu de "gratte©", je placerai l'argent sur une assurance vie, ce qui me permettra de rembourser une partie du capital en anticipé au bout de 8 ans.

Tcsa disait:

Etre propriétaire te condamne à revenir toujours dans la même station. Etre locataire, c'est découvrir plein de station, se forger des souvenirs, des préférences etc. Il y a vraiment un calcul à faire si tu n'utilises ton appart qu'une semaine par an. Ensuite, si comme certaines familles à l'Alpes tu es là six semaines par an en hiver, c'est une autre histoire. L'investissement devient cohérent.

Tu as raison, c'est un calcul à faire... ce serait pour 2 semaines l'été et 2 semaines l'hiver.

OK pour Val Thorens, c'est vrai que l'été ce n'est pas du tout attractif! Sinon y'a Chatel avec des prix au m² abordable.

Pour relancer un peu ce sujet: Bilan du dernier garage acheté en station. 12 M2 à 1000 euros le M2.
Recettes = 12 X 67 euros = 804 euros
Remboursement de crédits = 12X 30 euros = 360 euros
Charges non répercutables= 0 euros
Taxes foncières = 60 euros
Reste 384 euros/ans pour un bien acheté 12000 euros. Rentabilité de 3% pendant la période de remboursement du crédit qui passera à 6% une fois le crédit remboursé...
Je ne pense pas qu'un appartement en station puisse autorisé une telle "rentabilité".

Suite à cette tres intéressante discussion, je souhaiterai poser 2 questions un peu HS:

- quels sont les moyens/incitations que mettent en oeuvre les stations pour transformer les lits froids en + chaud? D'ailleurs le veulent-elles réellement?

- immeubles avec chauffage individuel et sans systeme anti-gel: J'ai été tres surpris de voir des immeubles de montagne tout juste commercialisés ou livrés avec ces conditions. Qu'en pensez-vous? quels sont les risques réels sachant que les qualités d'isolation ont nettement progressées?