investissement locatif au 2 alpes

Sur ton dernier point, tcsa, la plus grande majorité des constructions (à l'Alpe, en tout cas) est en effet très médiocre: fenêtres qui laissent passer l'air, murs froids, etc.
Dans l'optique d'un achat, c'est un point essentiel: tous les studios/apparts dans lesquels j'ai séjourné qui ne possèdent que le chauffage électrique (sans chauffage central) sont glaciaux! J'imagine ce que ça doit coûter cher quand on est propriétaire et qu'on veut se chauffer "normalement"...
En me promenant dans les rues de la station cet été, j'ai essayé de regarder l'isolation des nouvelles constructions... je ne suis pas parvenu à voir si ça s'améliorait de ce côté-là; j'espère que oui !

learningtofly (23 sep 2010) disait:

tcsa (23 jun 2010) disait:

J’avais oublié parmi les critères de choix la combinaison de 3 critères important à propos de la station. Il faut tout d’abord choisir une station considérée comme attractive. Même si le col de l’Arzelier, c’est splendide c’est quasiment impossible d’y louer un bien. Quand vous avez listé les stations attractives, ne retenez que les stations victimes du mal des lits froids. Moins il y a de lit marchand sur une station attractive, plus vous avez de chance de pouvoir louer votre bien. Une fois que vous avez listé les stations attractives qui ont peu de lit marchand, sélectionnez celles qui ont un système de centrale de réservation adossé à l'OT par exemple. Un bien à louer dans une station attractive avec peu de biens disponibles à la loc, adossée à une promotion par centrale de réservation (surtout pas une agence ) = probabilité d’opération intéressante.

Comment connaitre ces données?

Euuuuh ben tu m'envoie un mail. Sérieusement, si tu as des projets en vue on peut les analyser en MP ou par mail...

tcsa (23 sep 2010) disait:

learningtofly (23 sep 2010) disait:

tcsa (23 jun 2010) disait:

J’avais oublié parmi les critères de choix la combinaison de 3 critères important à propos de la station. Il faut tout d’abord choisir une station considérée comme attractive. Même si le col de l’Arzelier, c’est splendide c’est quasiment impossible d’y louer un bien. Quand vous avez listé les stations attractives, ne retenez que les stations victimes du mal des lits froids. Moins il y a de lit marchand sur une station attractive, plus vous avez de chance de pouvoir louer votre bien. Une fois que vous avez listé les stations attractives qui ont peu de lit marchand, sélectionnez celles qui ont un système de centrale de réservation adossé à l'OT par exemple. Un bien à louer dans une station attractive avec peu de biens disponibles à la loc, adossée à une promotion par centrale de réservation (surtout pas une agence ) = probabilité d’opération intéressante.

Comment connaitre ces données?

Euuuuh ben tu m'envoie un mail. Sérieusement, si tu as des projets en vue on peut les analyser en MP ou par mail...

Merci!

Je n'ai pas de projet, non, c'est juste pour mieux comprendre et faire avancer le débat. Je me mettais à la place de celui qui pose la question au départ, comment peut-il obtenir ce genre d'infos sans être en lien avec des spécialistes de l'immobilier de station...?
Et comme j'ai un bon paquet de stations autour de chez moi, c'est aussi pour mieux connaitre mon environnement...

Voilà voilà

learningtofly (24 sep 2010) disait:

tcsa (23 sep 2010) disait:

learningtofly (23 sep 2010) disait:

tcsa (23 jun 2010) disait:

... Quand vous avez listé les stations attractives, ne retenez que les stations victimes du mal des lits froids. Moins il y a de lit marchand sur une station attractive, plus vous avez de chance de pouvoir louer votre bien. ...

Comment connaitre ces données?

Euuuuh ben tu m'envoie un mail. Sérieusement, si tu as des projets en vue on peut les analyser en MP ou par mail...

Merci!

Je n'ai pas de projet, non, c'est juste pour mieux comprendre et faire avancer le débat. Je me mettais à la place de celui qui pose la question au départ, comment peut-il obtenir ce genre d'infos sans être en lien avec des spécialistes de l'immobilier de station...?
Et comme j'ai un bon paquet de stations autour de chez moi, c'est aussi pour mieux connaitre mon environnement...

Voilà voilà

Ben justement, c'est une compétence qui a un coût. Des fois, il faut mieux dépenser quelques centaines d'euros pour bien démarrer.

De manière générale, tout le monde peut avoir accès à des documents d'études émanant de bureau privé ou de services de l'Etat, des régions et des départements (ainsi que de certains OT).
On procède toujours par réunions d'indice.
L'attractivité des stations ben ça se mesure à travers le positionnement sur la clientèle étrangère, les politiques de tarrifications, les évènements, etc. ainsi que la notoriété, l'accessibilité, etc. Ensuite du as des critères objectifs de la qualité de l'aire de jeu, des offres d'activités hors ski, etc. Bref un gros travail de dépouillage de brochures et autres doc.
Le nombre de lit froid, ça s'obtient en buvant un pot avec le directeur de l'OT en discutant avec les agences, en regardant le ratio de logement entre les mains des loueurs professionnels par rapport à la taille du parc, etc., en circulant dans la station hors vacances scolaires françaises.
Ensuite analyser le patrimoine immobillier: En allant sur le site de l'Insee tu peux trouver plein d'information sur le parc immobillier. Taille moyenne des logements, nombre d'appartement de 1, 2, 3 pièces et plus. Tu as les dates de construction. Déjà rien que ça, te permet de poser une stratégie. Un grand appartement (même à refaire entièrement ) dans un immeuble ancien (qui a donc survécu aux intempéries, aux dégradations de tout genre ) dans une station faite de petites surfaces mal construite récement ça peut être intéressant. Ben oui construit récément ça veut dire que tous les copros ont des crédits sur le dos et donc ils limitent les travaux de copro. Un immeuble ancien avec peu de turn over à double tranchant: certes des gens qui n'ont plus de crédit sur le dos, mais qui sont vieux. En même temps immeuble avec peut être plus d'habitants à l'année (important en matière de signalement d'incident au syndic ). Un immeuble avec beaucoup de lit froid, c'est une garantie relative de tranquilité.

Et toujours, toujours, toujours du travail de terrain: repérer les "quartiers" intéressant proche des pistes loin des nuisances réelles ou potentielles (boite de nuit, bar nocturne, pompiers, immeuble de logement saisonniers, etc. ). Dans ces quartiers, sélectionner les immeubles intéressants de par le type de construction la typologie des copropriétaires. Surtout éviter les copro en procès de puis X années ...

Si par exemple tu voulais investir en Oisans, par rapport à ton capital disponible et tes objectifs (activité hôtelière, résidence principale, patrimoine locatif, etc. ) je pourrais t'orienter vers tel ou tel immeuble en te recommandant une fourchette de prix au M2Ainsi, a l'Alpe le prix est deux à quatre fois plus bas à l'éclose que dans le "triangle d'Or". A l'éclose il y a des immeubles à fuir absolument et d'autres attracatif. Dans les immeubles attractifs, il y a des apparts plus intéressants que d'autres. Globalement, l'éclose qui est un quartier un peu merdique recèle de très rares bon coup. Les chalets de l'altiport construit en dépis du bon sens sont une arnaque sauf deux en particuliers. Le triangle d'or très prisé pour sa situation géographique pululle de coup foireux (mauvaise construction, copropriétaires refusant tout travaux, etc.)

Bref, le bon nvestissement c'est une chasse aux indices avant de commencer à visiter les apparts. Dès que l'on visite on a le risque du coup du foudre sur un appart coquet. Mais coquet ça veut pas dire que tu es dans le bon appart, du bon immeuble, du bon quartier, de la bonne station en fonction de tes objectifs patrimoniaux.

Euuuuuh merde, je crois que finalement je ne suis pas super clair

Je trouve toutes les interventions de TCSA remarquablement documentées et formidablement complètes.
Pour rajouter encore un témoignage à la discussion:
Je possede moi même un studio à la montagne, aux deux alpes.
Cet achat s'est fait pour des raisons de plaisir et non dans un but de rentabilité locative.
Le fait de le louer permet d'aider au remboursement du pret et à payer les charges, mais ne couvre pas tout à l'année...
J'ai choisi un studio de 22m² pour des raisons de budget, pour être au large j'ai choisi délibérément de l'équiper luxueusement pour seulement 2 personnes.
Ainsi je le propose à la location pour deux personnes seulement;
Hé bien il faut savoir que les demandes de location pour 2 personnes seulement sont très ,mais alors très rares !
Pour info, la saison passée j'ai loué le studio seulement 5 fois cet hiver et une fois cet été.
Par chance, a chaque fois cela tombe en vacances scolaires ou c'est le plus cher, mais malgré tout cela suffit pas à couvrir les frais.
Il est dispo auprès de l'OT de la station et sur leur site internet (ainsi que sur abritel) mais je le loue en direct sans agence, et bien malgré cela les demandes sont rares.

Bienvenue sur le forum


... et en effet, merci encore à tcsa.

Parce que la discussion m'a passionné (intervenants réfléchis et pros), je réactive ce fil avec une question hors sujet : j'aime beaucoup Zermatt pour l'altitude, l'enneigement et ... ses appartements. Pour 3 personnes, on loue un joli appartement de 75 m2 pour 1300 CHF / semaine en haute saison.

Je pensais acheter (en France ou en Suisse) mais après avoir lu le fil, pour 2 semaines par an au ski, mieux vaut louer (en plus la location à Zermatt pour moi c'est seulement 1/3 du budget).
Je me dis qu'il n'y a pas moyen de trouver l’équivalent en France, c'est à dire une station haute altitude avec des appartements généreux. Je me trompe ?

Merci de vos réponses

ah... un appart à Zermatt et un appart aux deuz... c'est pas la même

La Suisse dispose d'un bon rapport qualité-prix comparé à la France, même avec un CHF qui s'envole depuis 6 mois !!!
En février, le locatif y est souvent plus vaste et bien moins cher qu'en France où l'on "tond" le vacancier "pas gratis"...

Du coup, il est attractif de louer, et je connais pas mal de français qui ont déserté les Alpes Françaises pour le Valais pour leurs vacances d'hiver... Il s ont bien raison d'ailleurs, surtout quand on connait la qualité des prestations et de l'accueil de nos voisins francophones (surtout)...

pimo74 (28 fév 2011) disait:

La Suisse dispose d'un bon rapport qualité-prix comparé à la France, même avec un CHF qui s'envole depuis 6 mois !!!
En février, le locatif y est souvent plus vaste et bien moins cher qu'en France où l'on "tond" le vacancier "pas gratis"...

Du coup, il est attractif de louer, et je connais pas mal de français qui ont déserté les Alpes Françaises pour le Valais pour leurs vacances d'hiver... Il s ont bien raison d'ailleurs, surtout quand on connait la qualité des prestations et de l'accueil de nos voisins francophones (surtout)...

je disais juste que le prix d'achat d'un appart à zermatt... c'était pas tout à fait le même prix que le prix d'achat d'un appart aux deuz...

pimo74 (28 fév 2011) disait:

J'en profite pour saluer, moi aussi, la qualité de la discussion sur ce topic; on y apprend vraiment plein de choses et c'est passionnant !

Pareil, j'arrive un peu après la "bataille" mais sujet vraiment super intéressant et d'autant plus quand il touche à des ascpects spécifiques de son milieu professionnel (je parle là pour mon cas lol). On a apparement ici des pointes dans la gestion de patrimoine, l'investissement immobilier et la défiscalisation, qui l'eu cru?

rblade (28 fév 2011) disait:

Parce que la discussion m'a passionné (intervenants réfléchis et pros), je réactive ce fil avec une question hors sujet : j'aime beaucoup Zermatt pour l'altitude, l'enneigement et ... ses appartements. Pour 3 personnes, on loue un joli appartement de 75 m2 pour 1300 CHF / semaine en haute saison.

Je pensais acheter (en France ou en Suisse) mais après avoir lu le fil, pour 2 semaines par an au ski, mieux vaut louer (en plus la location à Zermatt pour moi c'est seulement 1/3 du budget).
Je me dis qu'il n'y a pas moyen de trouver l’équivalent en France, c'est à dire une station haute altitude avec des appartements généreux. Je me trompe ?

Merci de vos réponses

Acheter, c'est un peu se condamner à skier toujours au même endroit et tirer une tronche pas croyable quand on découvre son appart après trois semaines de loc. Si l'appartement est un placement, mieux vaut ne pas y aller en vacances

En France le modèle de développement touristique en montagne date de De Gaulle. Et on n'arrive pas à s'en défaire. Pour faire simple et court c'est un modèle où la production de lit permet le financement de la construction des remontés mécaniques. Les terrains constructibles n'étant pas infini, on concentre sur des espaces restreints une production optimisée de lits (pour dire simple des cages à lapin ). Il faut sans cesse produire du lit pour compenser la sortie du secteur marchand des lits vendus à des particuliers non professionnels du tourisme; car c'est le nombre de lit marchand qui définit la capacité de structuration du domaine skiable (dans le système français ), c'est-à-dire tant l'extension du domaine que le renouvellement des équipements (remontées, dameuses, etc. ).

Si je compare par exemple Les Diablerets (joli produit touristiques suisse ) au Corbier qui constitue l'aboutissement absolu du modèle français, tu ne trouveras jamais en France, à des coûts similaires, l'équivalent de ce qui se fait en Suisse. Un architecte suisse disait récemment et à juste titre: Lorsque la France produisait de façon rationnelle du logement dortoir, la Suisse continuait à produire un habitat montagnard. L'habitat dans sa bouche étant le lieu où l'on créé ses habitudes.


Le modèle français a hélas privilégié, au nom d'une pensée fonctionnaliste (héritière des Ciam et de la charte d'Athène ), une typologie touristique où le logement exigu ne sert qu'à dormir, le reste (alimentation, distraction, etc. ) devant se réaliser en dehors du logement. C'est une erreur que l'on va payer très cher, surtout lorsque l'on sait que près de 50% des gens qui vont au sport d'hiver ne skient pas.

Quand tu dis "une erreur que l'on va payer très cher", je crois que c'est déjà le cas, et cela, dans presque toutes les stations françaises : si le parc des "volets clos" (les fameux lits froids) est depuis toujours structurellement hypertrophié dans les stations dites "villages" de la Haute-Savoie, il a depuis longtemps gagné les stations d'altitude, et pas seulement les stations de 2ème générations - type Deuz ou Huez.

A ce propos, sais-tu (à la louche) la part respective des lits chauds, gris et froids dans ce genre de stations ?

Le gouvernement a bien essayé de contrer cette tendance lourde en favorisant, dans tous les massifs, le développement des résidences de tourisme, à bail de 9 ou 11 ans, mais le problème se pose à nouveau posé dès la fin du bail, les propriétaires - parce que plus âgés, plus aisés, avec une famille élargie ou proche de la retraite, préférant récupérer leur bien pour en profiter de manière occasionnelle...
Ce qui condamne les pouvoirs publics à poursuivre périodiquement les incitations fiscales s'ils veulent maintenir un parc de lits chauds suffisants dans les stations.

Ce système a parfois parfois conduit à un excès d'offre locative, partout où la loi Demessine a sévi - je pense à certains coins de Maurienne ou aux Alpes du Sud... Mais globalement, on peut dire que le bilan est plutôt positif pour les stations concernées, en tout cas pour les professionnels qui vivent localement de cette clientèle "tombée du ciel".

Le marché a lui-même produit un autre type d'offre locative, qui semble bien fonctionné pour l'instant : les grandes surfaces (grands appartements ou chalets) à louer en groupe, sans parler des produits immo. "vieux bois" qui ont envahi le haut de gamme, lancés par les Sibuet à Megève, et répandus aujourd'hui dans tout lieu qui se veut un peu chic...

Tout cela constitue une concurrence sévère pour le loueur particulier qui doit lutter avec d'autres armes : un accueil et des prestations personnalisés, des emplacements de 1er choix... ou un produit hors concurrence, comme les parkings / garages de tcsa.

Les lits marchands dans les grandes stations peuvent représenyer moins de 25% des lits.
Dans les alpes du sud ce n'est pas trop Demessines qui a fonctonné. C'était plus un montage combinant ZRR et LMNP dont Transmontagne c'était fait un peu le leader.

tcsa ( 3 mar 2011) disait:

Les lits marchands dans les grandes stations peuvent représenyer moins de 25% des lits.
Dans les alpes du sud ce n'est pas trop Demessines qui a fonctonné. C'était plus un montage combinant ZRR et LMNP dont Transmontagne c'était fait un peu le leader.

D'ailleurs à propos de Demessine, elle a pris fin le 31 decembre dernier puisqu'elle était considérée faire doublon avec la loi Bouvard. Selon l'état la loi aurait en plus entrainé des abus de la part de plusieurs promoteurs immos qui vendaient les biens au dessus de leur valeur et désiquilibraient le marché local. Voilà c'était juste pour infos si certains comptaient là dessus pour leur investissement.

staphylodemonacoque (15 mar 2011) disait:

tcsa ( 3 mar 2011) disait:

Les lits marchands dans les grandes stations peuvent représenyer moins de 25% des lits.
Dans les alpes du sud ce n'est pas trop Demessines qui a fonctonné. C'était plus un montage combinant ZRR et LMNP dont Transmontagne c'était fait un peu le leader.

D'ailleurs à propos de Demessine, elle a pris fin le 31 decembre dernier puisqu'elle était considérée faire doublon avec la loi Bouvard. Selon l'état la loi aurait en plus entrainé des abus de la part de plusieurs promoteurs immos qui vendaient les biens au dessus de leur valeur et désiquilibraient le marché local. Voilà c'était juste pour infos si certains comptaient là dessus pour leur investissement.

Je dois dire que ton pseudo est marrant je l'aime bien !!

Je sors.

Pour info: 2 ou 3 garages sur le marché à moins de 15000 euros. Opérations potentiellement intéressantes

Bonjour A tous

Nouveau parmis vous, je dois bien avouer que j'ai validé mon inscription après avoir lu cette très intéressante discussion

Merci à Tcsa, rocky444, hanouna et j'en oublie pour les relances qui m'ont appris pas mal !

J'ai un projet d'investissement ! Ceci dit, deux points dénotes avec la discussion : le lieu ( pas forcément au deux alpes ) le but ( pas forcement en vivre, mais rembourser une partie des charges et frais à l'année ). J'espère donc ne pas me faire éjecter, mais passe par là pour éviter d'harceler de questions ( qui pourraient servir à pleins d'autres ) le gentil donateur de réponse Tcsa.

le projet est simple : ayant une compagne institutrice, je ne vois qu'un seul moyen de profiter de vacances ( avec les enants ) au ski pendant les périodes scolaires, c'est en investissant dans un bien dans une petite station familliale. Sans pour autant chercher à " vivre " de ce bien.

Premiere question, à vous qui semblez du coin, quelle serait la station familliale ? j'envisage bien de louer avant pour me rendre compte par moi meme, mais espere vos conseils pour orienter mon début de recherche.

Ensuite, travaillant dans avec pas mal de jeunes qui seraient preneurs hors périodes, ça c'est le coté rassurant, mais qui confirme le fait que le simple studio cabine de 18m² ne suffirait peut-etre pas....

Bref je pense avoir fait le tour, je pense acheter, mais ne sait pas trop ou ni quoi ( surtout apres vos discussions sur les " studios cabines " et l'évolution du marché
Et là je sorts vraiment de la discussion de départ ! lol ! me jeter pas tout de suite please

lol93160 ( 3 avr 2011) disait:

Bonjour A tous

Nouveau parmis vous, je dois bien avouer que j'ai validé mon inscription après avoir lu cette très intéressante discussion

Merci à Tcsa, rocky444, hanouna et j'en oublie pour les relances qui m'ont appris pas mal !

J'ai un projet d'investissement ! Ceci dit, deux points dénotes avec la discussion : le lieu ( pas forcément au deux alpes ) le but ( pas forcement en vivre, mais rembourser une partie des charges et frais à l'année ). J'espère donc ne pas me faire éjecter, mais passe par là pour éviter d'harceler de questions ( qui pourraient servir à pleins d'autres ) le gentil donateur de réponse Tcsa.

le projet est simple : ayant une compagne institutrice, je ne vois qu'un seul moyen de profiter de vacances ( avec les enants ) au ski pendant les périodes scolaires, c'est en investissant dans un bien dans une petite station familliale. Sans pour autant chercher à " vivre " de ce bien.

Premiere question, à vous qui semblez du coin, quelle serait la station familliale ? j'envisage bien de louer avant pour me rendre compte par moi meme, mais espere vos conseils pour orienter mon début de recherche.

Ensuite, travaillant dans avec pas mal de jeunes qui seraient preneurs hors périodes, ça c'est le coté rassurant, mais qui confirme le fait que le simple studio cabine de 18m² ne suffirait peut-etre pas....

Bref je pense avoir fait le tour, je pense acheter, mais ne sait pas trop ou ni quoi ( surtout apres vos discussions sur les " studios cabines " et l'évolution du marché
Et là je sorts vraiment de la discussion de départ ! lol ! me jeter pas tout de suite please

Cette année encore le prouve, une station en basse altitude est un risque par rapport à l'enneigement. Et souvent les stations familiales, c'est plutôt à basse ou moyenne altitude.
Donc une station familiale certes mais connectée à un grand domaine d'altitude serait une "garantie" d'enneigement.

Une chose qui va définir le massif, c'est aussi là où tu habites: Au départ de Marseille, Chamonix ça fait un peu plus loin que Superdevoluy et inversement quand tu habites à Colmar...

Tu dis travailler avec des jeunes qui pourront louer hors saison. Attention, la location à ses élèves, ses collègues de bureaux, etc. Malgré tout ton appart n'est pas un simple investissement financier. Il y a de l'affect. Et lorsqu'une relation de travail t'abime (même involontairement ) ton appart, et bien après les relations peuvent être tendues ...

Pour une utilisation été/hiver, il faut soit privilégier les stations villages (ouvertes à l'année ) mais connectées à un grand domaine, soit les grandes stations ayant une activité réelle l'été.

Mais pourquoi ton choix s'oriente vers une station village???

tcsa (13 mai 2011) disait:

Cette année encore le prouve, une station en basse altitude est un risque par rapport à l'enneigement. Et souvent les stations familiales, c'est plutôt à basse ou moyenne altitude.
Donc une station familiale certes mais connectée à un grand domaine d'altitude serait une "garantie" d'enneigement.

Une chose qui va définir le massif, c'est aussi là où tu habites: Au départ de Marseille, Chamonix ça fait un peu plus loin que Superdevoluy et inversement quand tu habites à Colmar...

Tu dis travailler avec des jeunes qui pourront louer hors saison. Attention, la location à ses élèves, ses collègues de bureaux, etc. Malgré tout ton appart n'est pas un simple investissement financier. Il y a de l'affect. Et lorsqu'une relation de travail t'abime (même involontairement ) ton appart, et bien après les relations peuvent être tendues ...

Pour une utilisation été/hiver, il faut soit privilégier les stations villages (ouvertes à l'année ) mais connectées à un grand domaine, soit les grandes stations ayant une activité réelle l'été.

Mais pourquoi ton choix s'oriente vers une station village???

TCSA en a déja dit pas mal mais pour en rajouter un peu, ne pas oublier la règle d'or en immo avant d'acheter. Les 3 critères à prendre en compte: emplacement, emplacement et emplacement.

bref c'est un peu con comme truc mais vu que t'as pas l'air du coin il faut toujours se méfier doublement des investissements immos dans des endroits qu'on ne connait peu ou pas. C'est le nid à enmerdes. Ne choisis pas une station au hasard, prend ton temmps, renseigne toi bien avant sur le marché immo, sur le locatif, choisis effectivement une station d'altitude ou reliée avec un grand domaine, facile d'accès, avec des équipements modernes, nouvelles glisses... Et même dans la station, choisis un immeuble qui sort du lot et même un apart bien situé dans l'immeuble. Enfin bon ça semble tomber sous le sens mais c'est pas mal de le rappeler.

Après tu dis vouloir investir dans une station famille car tu est obligé de partir pour les vacances scolaires mais si c'est pour éviter les foules il y a aussi pas mal de stations familles sur-chargées donc méfiance faudrait voir à pas cumuler que des inconvénients.

Enfin voilà quoi, prends ton temps et redis nous vers quel coin tu cherches qu'on puisse te donner des pistes un peu plus précises.

PS: je reprend le sujet avec pas mal de retard désolé mais TCSA y sont toujours en vente des garages? Si oui tu peux me dire par Message privé ou ça? Ca peut m'intéresser car en général bon investissement et assez difficile à trouver sur le marché.

staphylodemonacoque (10 jun 2011) disait:

PS: je reprend le sujet avec pas mal de retard désolé mais TCSA y sont toujours en vente des garages? Si oui tu peux me dire par Message privé ou ça? Ca peut m'intéresser car en général bon investissement et assez difficile à trouver sur le marché.

Je crois qu'il y en a encore un à 15.000 frais d'agence inclu. Paraît-il dans résidence de standing (sur l'entré à gauche ) je te donne le N° de la personne en MP

tcsa (13 jun 2011) disait:

staphylodemonacoque (10 jun 2011) disait:

PS: je reprend le sujet avec pas mal de retard désolé mais TCSA y sont toujours en vente des garages? Si oui tu peux me dire par Message privé ou ça? Ca peut m'intéresser car en général bon investissement et assez difficile à trouver sur le marché.

Je crois qu'il y en a encore un à 15.000 frais d'agence inclu. Paraît-il dans résidence de standing (sur l'entré à gauche ) je te donne le N° de la personne en MP

Juste pour ma curiosité : combien tu peux le louer par mois ton parking ?
Je voudrais juste faire la comparaison avec Paris où les parkings sont entre 35000 et 50000 euros environ pour 150-250 euros par mois.

rocky444 (14 jun 2011) disait:

tcsa (13 jun 2011) disait:

staphylodemonacoque (10 jun 2011) disait:

PS: je reprend le sujet avec pas mal de retard désolé mais TCSA y sont toujours en vente des garages? Si oui tu peux me dire par Message privé ou ça? Ca peut m'intéresser car en général bon investissement et assez difficile à trouver sur le marché.

Je crois qu'il y en a encore un à 15.000 frais d'agence inclu. Paraît-il dans résidence de standing (sur l'entré à gauche ) je te donne le N° de la personne en MP

Juste pour ma curiosité : combien tu peux le louer par mois ton parking ?
Je voudrais juste faire la comparaison avec Paris où les parkings sont entre 35000 et 50000 euros environ pour 150-250 euros par mois.

Ca dépend de la taille et de l'emplacement.
Ma plus mauvaise affaire: achat 12 000 loc 65 euros/mois hors charges.
La meilleure: Box double fermé dans parking sousterrain proche commerce (donc très prisé par les commerçants qui ont besoin de stocker. Achat 18 000 loc 120 euros/mois hors charges

tcsa (14 juin 2011) disait:

rocky444 (14 jun 2011) disait:

tcsa (13 jun 2011) disait:

staphylodemonacoque (10 jun 2011) disait:

PS: je reprend le sujet avec pas mal de retard désolé mais TCSA y sont toujours en vente des garages? Si oui tu peux me dire par Message privé ou ça? Ca peut m'intéresser car en général bon investissement et assez difficile à trouver sur le marché.

Je crois qu'il y en a encore un à 15.000 frais d'agence inclu. Paraît-il dans résidence de standing (sur l'entré à gauche ) je te donne le N° de la personne en MP

Juste pour ma curiosité : combien tu peux le louer par mois ton parking ?
Je voudrais juste faire la comparaison avec Paris où les parkings sont entre 35000 et 50000 euros environ pour 150-250 euros par mois.

Ok merci
Ca dépend de la taille et de l'emplacement.
Ma plus mauvaise affaire: achat 12 000 loc 65 euros/mois hors charges.
La meilleure: Box double fermé dans parking sousterrain proche commerce (donc très prisé par les commerçants qui ont besoin de stocker. Achat 18 000 loc 120 euros/mois hors charges

Des news concernant notre investissement : après avoir écumé tous les sites des agences d'une 10 aine de stations pendant plus de 6 mois (la plagne, les arcs, les 2alpes, les menuires, val thorens, val d'isère, valmorel et meribel), nous avons fini par trouver un T2 de 27m2 à Méribel Mottaret, situé au hameau, orienté nord mais au skis aux pieds et avec une magnifique vue sur toute la vallée.

L'appartement est géré par Odalys et nous avons repris un bail commercial qui court jusqu'en 2014 avec une rentabilité de 5% (hors impôts fonciers et coût du crédit). Il n'y a pas d'indemnités d'éviction à la sortie du bail. Le bail commercial nous a paru être la meilleure solution puisque nous habitons en Bretagne et que nous n'avons pas le temps de nous occuper des locations. De plus, toutes les charges de copropriété (hors gros travaux), d'eau, d'électricité et taxe d'habitation sont payées directement par le gestionnaire.

La rentabilité est faible par rapport à un studio de 15m2 dans une ville étudiante mais plutôt pas mauvaise comparée à ce que j'ai pu voir à la montagne, et puis on peut en profiter pour nos vacances.

Avant de signer, nous avons quand même tenu à passer 15 jours dans la résidence et à visiter l'appartement. La station est très sympa, pas de barres de béton, il n'y a que des petits pseudo-chalets en bois et en pierre qui s'étalent au bord des pistes. La situation est aussi idéale puisqu'au coeur des 3 vallées, il faut prendre 1 TC (2 tronçons) pour aller sur le domaine de Courchevel, 1 TC (3 tronçons) pour aller sur Val Thorens et les Menuires.

Voici une formule de maths fi qui m'a beaucoup aidé lors de mes recherches, celle des annuités constantes :

A = C0 * i / 1-(1+i)-n

A : annuité (ce que vous allez rembourser sur 1 an)
C0 : capital emprunté
i : taux d'intérêt 0,0X
n : durée totale du prêt en années (attention il s'agit d'une puissance et pas d'une soustraction)

Un grand merci encore à tous les intervenants de ce post et notamment à Tcsa!!!

Message de nos modérateurs

Message supprimé

Avantages du garage :
Peu ou pas de plue value
Peu de charges
Revente rapide

Trifide07 (26 aoû 2011) disait:

Merci bcp Tcsa et autres pour vos conseils éclairés et gratuits !

Je pense que pour ceux qui ont délà pléthore de biens, le temps ne doit pas être au beau fixe depuis mercredi dernier !

Welcome la taxation à 32,5%-inflation sur vos plus values !

L'intérêt de l'investissement est encore plus réduit par ce coup de sabre dans les plus values potentielles sur lesquelles il ne faudra plus compter?

Alors qu'allez vous faire :
1) Vendre plein pot aux futurs acquéreurs pour compenser cette taxe ?
2) Ne pas vendre et compter uniquement sur les revenus de la location?
3) Vous débarasser de vos biens en les bradant entre maintenant et dans 3-4 semaines , ce qui vous permettrait d'antidater avant le 24 aout 2011, le compromis de vente ou la promesse (si signée hors notaire) ? et bénéficier ainsi encore de l'éxonération de la taxe sur les plus values (si vous aves vos biens depuis plus de 15 ans?)

-----> c'est ce dernier point qui m'intéresse.Est il crédible? pensez vous qu'il soit envisageable d'arroser de mails les particuliers vendant actuellement leurs appartements en leur expliquant la problématique et en leur proposant d'antidater avant le 24/08/2011 les compromis en échanges de remises de 15/20% environ sur leur prix de vente ?

Merci de vos conseils....il faut bien s'occuper en attendant que la neige arrive !

Rapace!

gruik (27 aoû 2011) disait:

Rapace!

En même temps dans l'absolu il n'a pas tord. Il y a un laps de temps court où tu peux faire pression. Si tu as les liquidités autant en profiter.
Maintenant imagine un couple en instance de divorce pressé de vendre à cause du divorce + cette nouvelle fiscalité, et bien la tu fais un coup de feu du tonerre.

Je pense que c'est les marchand de biens qui doivent être à la fête.

Trifide07 (26 aoû 2011) disait:

3) Vous débarasser de vos biens en les bradant entre maintenant et dans 3-4 semaines , ce qui vous permettrait d'antidater avant le 24 aout 2011, le compromis de vente ou la promesse (si signée hors notaire) ? et bénéficier ainsi encore de l'éxonération de la taxe sur les plus values (si vous aves vos biens depuis plus de 15 ans?)

-----> c'est ce dernier point qui m'intéresse.Est il crédible? pensez vous qu'il soit envisageable d'arroser de mails les particuliers vendant actuellement leurs appartements en leur expliquant la problématique et en leur proposant d'antidater avant le 24/08/2011 les compromis en échanges de remises de 15/20% environ sur leur prix de vente ?

Merci de vos conseils....il faut bien s'occuper en attendant que la neige arrive !

Avec le risque, si le partenaire change d'avis et "lâche le morceau", de se retrouver devant un tribunal correctionnel...

antidote (27 aoû 2011) disait:

Avec le risque, si le partenaire change d'avis et "lâche le morceau", de se retrouver devant un tribunal correctionnel...

Dans le box ça sera le vendeur et pas l'acheteur. Car à qui profite d'antidater? Au vendeur, n'est-ce pas.

En meme temps cela ne s'adresse qu'aux possesseurs de résidences secondaires ? non ? Sont assez lotis non ? Alors évidemment que tu as raison dans l'absolu. Mais cette attitude me déplait et je le dis. Avec mes mots

tcsa (27 août 2011) disait:

Car à qui profite d'antidater? Au vendeur, n'est-ce pas.

Aux deux, puisque l'un et l'autre y auraient intérêt (baisse de prix moyennant antidate pour avantage fiscal).

antidote (28 aoû 2011) disait:

tcsa (27 août 2011) disait:

Car à qui profite d'antidater? Au vendeur, n'est-ce pas.

Aux deux, puisque l'un et l'autre y auraient intérêt (baisse de prix moyennant antidate pour avantage fiscal).

Ben non imagine que tu es vendeur et moi acheteur. Devant un juge j'affirme que c'est toi qui a antidaté. Et effectivement, il n'y a que toi qui a intérêt à antidater. Moi je n'ai aucune raison d'antidater. Il te restera à prouver que c'est en échange d'une baisse substanciel du prix. et comme on n'a rien écrit en ce sens et que les prix de l'immobilier son totalement libre... Au pire l'acheteur est recéleur de l'infraction.

Dans tous les cas sur une telle transaction les deux ont intérêt à fermer leur bouche...

tcsa (28 aoû 2011) disait:

antidote (28 aoû 2011) disait:

tcsa (27 août 2011) disait:

Car à qui profite d'antidater? Au vendeur, n'est-ce pas.

Aux deux, puisque l'un et l'autre y auraient intérêt (baisse de prix moyennant antidate pour avantage fiscal).

Ben non imagine que tu es vendeur et moi acheteur. Devant un juge j'affirme que c'est toi qui a antidaté. Et effectivement, il n'y a que toi qui a intérêt à antidater. Moi je n'ai aucune raison d'antidater. Il te restera à prouver que c'est en échange d'une baisse substanciel du prix. et comme on n'a rien écrit en ce sens et que les prix de l'immobilier son totalement libre... Au pire l'acheteur est recéleur de l'infraction.

Dans tous les cas sur une telle transaction les deux ont intérêt à fermer leur bouche...

Ils ont donc bien tous les deux intérêt à l'opération prise globalement, le problème est de le prouver. Tout ça pour dire qu'il ne me semble pas souhaitable d'inciter qui que ce soit à s'engager dans cette voie. Un avantage fiscal disparait, toute falsification destinée à continuer d'en profiter menace leurs auteurs (et complices) à des ennuis...

Un exemple de choses à regarder avant d'acheter:

En début de semaine la cuve de fioul (20.000L ) d'une copropriété de l'Alpe d'Huez c'est percée. Bilan : grosse pollution, lac des bergers, Rif nell, Sarennes et station d'épuration. La station d'épuration a été contraintes de rejeter des eaux usées non traitées. Bilan : Pollution de la romanche.

Voila qui va coûter très chers aux "pollueurs/payeurs". Dommage pour ceux qui viennent d'acheter à un prix encore surcôté.

Avant d'acheter épluchez de long en large le livret d'entretien de la copro...