Etes-vous riche ou pauvre ?

anotherlin (10 août 2012) disait:

Endorphin (10 août 2012) disait:

C'est quand meme la toute la question. Pourquoi y a il un deficit en logements alors que les loyers et le prix de l'immo sont si haut?
C'est bien qu'on doit mettre des batons dans les roues des constructeurs et investisseurs. La France est loin d'etre surpeuplee par rapport a sa superficie.

Pas nécessairement, les promoteurs sont peut-être tout simplement frileux. En France, on aime pas la prise de risque.

Bah un promoteur qui n'aimepas la prise de risque doit changer de métier. PAr contre il ne s'agit pas de risques inconsidérés, le but du jeu est justement de le quantifier, de le limiter avec un bon travail au départ.

Il y a plusieurs raisons aux prix élevés en France.
Ils sont tout d'abord possible à cause de la rareté.
Ensuite il y a des raisons lié au métier et au sujet :

- La raison majeur reste la rareté du foncier (PLU restrictif, ficalité des vendeurs limitant l'initiative de vente...)
- La difficulté de monter un projet. Il n'a jamais été aussi difficile de monter un projet en France (Service instructeur des Mairie/DDT très difficile, règlements de plus en plus complexes)
- La législation sur les recours participe fortement à réduire le nombre de projet qui voient le jour (Seul sujet pour lequel la sanction tombe avant le jugement : Si le recours part en contentieux il faut en moyenne 1,5 à 2 ans pour avoir un jugeement. Or le marché peut fortement évoluer durant cette periode et c'est un risque que le prometeur redoute de prendre)
- Des règlementations techniques de plus en plus élevées : l'application des dernières règlemeentation PMR, intégration du BBC dans la RT 2012, ont pour conséquence d'améliorer fortement le niveau des logements mais ont également un fort impact sur le cout de construction.
- l'intégration et l'augmentation des % de logements sociaux dans les projets. Encore une fois cette règles est positive du fait qu'elle permets une plus grande mixité et accroit le nombre de logements sociaux. Malgré tout au prix où les bailleurs sociaux achètent ces logements aux promoteurs (fonction des aides de l'état/région/dépratement/commune qui sont en baisse), le promoteur vend quasiement à perte ces logements. Il faut donc reporter ce manque à gagner sur la partie privative ce qui participe également à augmenter les prix. plus le % de logements sociaux est fort, plus la part de logement en accession libre est faible et plus le cout des logement sociaux est lourd pour l'accédant privé.

PhilippeG (10 août 2012) disait:

Endorphin disait:

J'ai toujours trouve les prix francais hallucinant quand on regarde les salaires reels.

Par contre, je ne comprends pas ta suggestion de supprimer les "lois" que tu cites comme "bidons" ...

Rappel : depuis 2002, la France n'a eu que des gouvernements de droite ... les lois de défiscalisation, réductions d'impôts, sur l'immobilier actuelles sont essentiellement sorties de ces gouvernements ...

Ah, aussi stug ... maintenant qu'on sait comment on peut polluer un forum ...tu deviens presque pitoyable à toujours vouloir partir dans n'importe quoi d'extrême ... hors des propos réels ...

Dit plutot que tu n'aimes pas qu'on te mette le nez dans ton caca (je peux comprendre ... mais c'est TON caca)

PhilippeG (10 août 2012) disait:

Rappel : depuis 2002, la France n'a eu que des gouvernements de droite ... les lois de défiscalisation, réductions d'impôts, sur l'immobilier actuelles sont essentiellement sorties de ces gouvernements ... .

Tu noteras qu'il ont RAJOUTE des lois au lieux d'en eliminer creant une nebuleuse de plus en plus complexe et faussant encore plus le marche pour servir quelques niches et faire plaisir aux copains. Bref de la droite comme ca non merci autant avoir la gauche .

PhilippeG (10 août 2012) disait:

Endorphin disait:

J'ai toujours trouve les prix francais hallucinant quand on regarde les salaires reels.

Par contre, je ne comprends pas ta suggestion de supprimer les "lois" que tu cites comme "bidons" ...

Rappel : depuis 2002, la France n'a eu que des gouvernements de droite ... les lois de défiscalisation, réductions d'impôts, sur l'immobilier actuelles sont essentiellement sorties de ces gouvernements ...

Ah, aussi stug ... maintenant qu'on sait comment on peut polluer un forum ...tu deviens presque pitoyable à toujours vouloir partir dans n'importe quoi d'extrême ... hors des propos réels ...

La mouvement a été initié par la lois Besson, faut il le rappeler. était il ministre d'un gouvernement de droite ?

goldoo (10 août 2012) disait:

- La raison majeur reste la rareté du foncier (PLU restrictif, ficalité des vendeurs limitant l'initiative de vente...)
- La difficulté de monter un projet. Il n'a jamais été aussi difficile de monter un projet en France (Service instructeur des Mairie/DDT très difficile, règlements de plus en plus complexes)
- La législation sur les recours participe fortement à réduire le nombre de projet qui voient le jour (Seul sujet pour lequel la sanction tombe avant le jugement : Si le recours part en contentieux il faut en moyenne 1,5 à 2 ans pour avoir un jugeement. Or le marché peut fortement évoluer durant cette periode et c'est un risque que le prometeur redoute de prendre)
- Des règlementations techniques de plus en plus élevées : l'application des dernières règlemeentation PMR, intégration du BBC dans la RT 2012, ont pour conséquence d'améliorer fortement le niveau des logements mais ont également un fort impact sur le cout de construction.
- l'intégration et l'augmentation des % de logements sociaux dans les projets. Encore une fois cette règles est positive du fait qu'elle permets une plus grande mixité et accroit le nombre de logements sociaux. Malgré tout au prix où les bailleurs sociaux achètent ces logements aux promoteurs (fonction des aides de l'état/région/dépratement/commune qui sont en baisse), le promoteur vend quasiement à perte ces logements. Il faut donc reporter ce manque à gagner sur la partie privative ce qui participe également à augmenter les prix. plus le % de logements sociaux est fort, plus la part de logement en accession libre est faible et plus le cout des logement sociaux est lourd pour l'accédant privé.

juste parceque je suis du côté promoteur privé et que je n'ai pas la même vision :

1 c'est surtout organisé par les mairies pour favoriser certains gros constructeur (eiffage, bouyghe etc.)
2 un projet est plutôt facile à monter c'est toujours le même principe, je dirais que ça dépends surtout de la mairie et du montage de ton dossier avec eux.
3 tu parles du recours des tiers ? comme le terrain est acheté à l'obtention du permis, tu te poses simplement la question de savoir si ça vaut le coup ou pas de continuer mais généralement tu le sais au démarrage de ton étude si tu vas avoir des problémes.
4 c'est une légende, ce sont surtout des principes constructifs ou un échat de matériaux un plus élevé mais l'impact reste trés limité.
5 Ca dépends des mairies, en tant que promoteur privée, tu peux "négocier" ce point avant de déposer ton PC. Mais j'avoue que je ne connais pas de probléme

pour finir, je ne devrais pas cracher dans la soupe mais je pense que la déficite immobilier arrange du monde :
- le foncier qui est attribué aux mêmes et aux autres les miettes,
- Les promoteurs parcequ'au niveau "vente" ou "rentabilité locative" c'est pour l'instant "le bonheur"

Les risques ? si tu ne fais pas n'importe quoi sont trés limités.

droogies (10 août 2012) disait:

goldoo (10 août 2012) disait:

- La raison majeur reste la rareté du foncier (PLU restrictif, ficalité des vendeurs limitant l'initiative de vente...)
- La difficulté de monter un projet. Il n'a jamais été aussi difficile de monter un projet en France (Service instructeur des Mairie/DDT très difficile, règlements de plus en plus complexes)
- La législation sur les recours participe fortement à réduire le nombre de projet qui voient le jour (Seul sujet pour lequel la sanction tombe avant le jugement : Si le recours part en contentieux il faut en moyenne 1,5 à 2 ans pour avoir un jugeement. Or le marché peut fortement évoluer durant cette periode et c'est un risque que le prometeur redoute de prendre)
- Des règlementations techniques de plus en plus élevées : l'application des dernières règlemeentation PMR, intégration du BBC dans la RT 2012, ont pour conséquence d'améliorer fortement le niveau des logements mais ont également un fort impact sur le cout de construction.
- l'intégration et l'augmentation des % de logements sociaux dans les projets. Encore une fois cette règles est positive du fait qu'elle permets une plus grande mixité et accroit le nombre de logements sociaux. Malgré tout au prix où les bailleurs sociaux achètent ces logements aux promoteurs (fonction des aides de l'état/région/dépratement/commune qui sont en baisse), le promoteur vend quasiement à perte ces logements. Il faut donc reporter ce manque à gagner sur la partie privative ce qui participe également à augmenter les prix. plus le % de logements sociaux est fort, plus la part de logement en accession libre est faible et plus le cout des logement sociaux est lourd pour l'accédant privé.

juste parceque je suis du côté promoteur privé et que je n'ai pas la même vision :

1 c'est surtout organisé par les mairies pour favoriser certains gros constructeur (eiffage, bouyghe etc.)
2 un projet est plutôt facile à monter c'est toujours le même principe, je dirais que ça dépends surtout de la mairie et du montage de ton dossier avec eux.
3 tu parles du recours des tiers ? comme le terrain est acheté à l'obtention du permis, tu te poses simplement la question de savoir si ça vaut le coup ou pas de continuer mais généralement tu le sais au démarrage de ton étude si tu vas avoir des problémes.
4 c'est une légende, ce sont surtout des principes constructifs ou un échat de matériaux un plus élevé mais l'impact reste trés limité.
5 Ca dépends des mairies, en tant que promoteur privée, tu peux "négocier" ce point avant de déposer ton PC. Mais j'avoue que je ne connais pas de probléme

pour finir, je ne devrais pas cracher dans la soupe mais je pense que la déficite immobilier arrange du monde :
- le foncier qui est attribué aux mêmes et aux autres les miettes,
- Les promoteurs parcequ'au niveau "vente" ou "rentabilité locative" c'est pour l'instant "le bonheur"

Les risques ? si tu ne fais pas n'importe quoi sont trés limités.

Bah Droogies également du côté promoteur privé.

1 Pas spécialement la où je me situe. et je ne crois pas qu'il y ai un attrait particulier des Mairie pour les "Gros". Je pense que c'est plutot une histoire de bonhomme.

2 On est d'accord sur la fin, ce sont bien les mairies et les services instructeurs qui rendent la tache de plus en plus compliquée (demande en tout genre, en tout bien tout honneur mais pas forcément réalistes)

3 On est là aussi d'accord, ça arrête prématurément une opération, ce qui contribue à reduire l'offre.

4 Bah une légende vivante alors (genre Bolt auto-proclamé. Tout les ans on charge un peu plus la mule. pour le BBC par exemple, je t'accorde que la conception peut diminuer ou décupler le surcout mais la nouveauté de certain savoir faire et l'absence au début (et encore maintenant) de prdouit répondant au besoin ont une cout effectif. C'est pas définitif car cela va se vulgariser mais dans un premier temps...

5 Cela dépend effectivement des Mairies mais il devient de plus en plus rare de trouver des Mairies qui n'en impose pas. Quant à la discussion, étant donné que c'est de plus en plus souvent inscrit dans les PLU, ça règle la question (Au moins tout le monde à les mêmes hypothèses)

Pour finir, des prix élevés peuvent être favorable à la filière dans un certain contexte mais un trop écart entre prix et pouvoir d'achat réel conduit systèmatiquement à une purge...

droogies (10 août 2012) disait:

juste parceque je suis du côté promoteur privé et que je n'ai pas la même vision :

1 c'est surtout organisé par les mairies pour favoriser certains gros constructeur (eiffage, bouyghe etc.)
2 un projet est plutôt facile à monter c'est toujours le même principe, je dirais que ça dépends surtout de la mairie et du montage de ton dossier avec eux.
3 tu parles du recours des tiers ? comme le terrain est acheté à l'obtention du permis, tu te poses simplement la question de savoir si ça vaut le coup ou pas de continuer mais généralement tu le sais au démarrage de ton étude si tu vas avoir des problémes.
4 c'est une légende, ce sont surtout des principes constructifs ou un échat de matériaux un plus élevé mais l'impact reste trés limité.
5 Ca dépends des mairies, en tant que promoteur privée, tu peux "négocier" ce point avant de déposer ton PC. Mais j'avoue que je ne connais pas de probléme

pour finir, je ne devrais pas cracher dans la soupe mais je pense que la déficite immobilier arrange du monde :
- le foncier qui est attribué aux mêmes et aux autres les miettes,
- Les promoteurs parcequ'au niveau "vente" ou "rentabilité locative" c'est pour l'instant "le bonheur"

Les risques ? si tu ne fais pas n'importe quoi sont trés limités.

Mor2lol ton avatar

Endorphin (10 août 2012) disait:

(...)
Dire qu'investir dans une location c'est sans risque en France car le marche ne bougera pas c'est quand meme ose...

Vu le déficit chronique en logements le risque est minime. Et ce serait d'abord les super-profits qui seraient altérés avant de toucher à la rentabilité financière, il y a de la marge.

byron (11 août 2012) disait:

Vu le déficit chronique en logements le risque est minime. Et ce serait d'abord les super-profits qui seraient altérés avant de toucher à la rentabilité financière, il y a de la marge.

Si c'est un tel super investissement pourquoi n'y a t il pas plus d'offre. Encore une fois la realite ne correspond pas a votre vision d'une autre epoque. Personne ne dit non a un investissement sur et qui rapporte surtout a une epoque ou des bons du tresor sont sous les 2%. Bref il y a anguille sous roche. Ou alors peut etre faudrait il que je (et les millions d'americains de la classe moyenne a la recherche de placements decents) me mette a investir aussi en France mais appelle moi frileux les gouvernement francais ne sont pas fiable et ne jouent jamais le jeu alors oui au final il y a penurie de logement mais ce n'est pas car c'est un investissment en "beton" plutot l'inverse.

Pourquoi tout le monde investi pas la haute technologie vu les marges que les gros se sont (microsoft, apple) ?

Parce que le profit n'est pas la seule contrainte. Urbanisme, législation etc... t'as un cadre institutionnel et souvent les promoteurs veulent leur part du gâteau.

Ensuite il n'y a pas les prêts hypothécaires qui ont entretenu la machine avant de l'entraîner au fond, donc t'as besoin de cash. Ensuite t'as des rigidités à l'entrée et à la sortie qui rendent ton argent moins liquide. Aussi, je pense que le fait que les retraites soient financées autrement que par l'emprunt privé. L'imposition des plus-values peut aussi être un facteur conduisant les investisseurs à faire d'autres choix.

Mais si t'as des ronds, investis dans la pierre en France, à 15-20 ans, je pense que c'est imbattable. T'as une rentabilité correcte immédiatement (3%) et à long terme, tu peux espérer le double de l'inflation (si la pénurie continue, mais aucune raison que ça change pour le moment).

Endorphin (11 août 2012) disait:

byron (11 août 2012) disait:

Vu le déficit chronique en logements le risque est minime. Et ce serait d'abord les super-profits qui seraient altérés avant de toucher à la rentabilité financière, il y a de la marge.

Si c'est un tel super investissement pourquoi n'y a t il pas plus d'offre. Encore une fois la realite ne correspond pas a votre vision d'une autre epoque. Personne ne dit non a un investissement sur et qui rapporte surtout a une epoque ou des bons du tresor sont sous les 2%. Bref il y a anguille sous roche. Ou alors peut etre faudrait il que je (et les millions d'americains de la classe moyenne a la recherche de placements decents) me mette a investir aussi en France mais appelle moi frileux les gouvernement francais ne sont pas fiable et ne jouent jamais le jeu alors oui au final il y a penurie de logement mais ce n'est pas car c'est un investissment en "beton" plutot l'inverse.

geneve c'est 10% par année
mais on... faut trouver la place pour construire...

byron (11 août 2012) disait:

Mais si t'as des ronds, investis dans la pierre en France, à 15-20 ans, je pense que c'est imbattable. T'as une rentabilité correcte immédiatement (3%) et à long terme, tu peux espérer le double de l'inflation (si la pénurie continue, mais aucune raison que ça change pour le moment).

Ouai bof..
Admettons que l'inflation soit 3% et que ton investissement rende 6% a long terme. Ca veux dire une difference de 3% par an. Sur 20 ans donc ta multiplie les prix reels par 1.8. Les prix actuels sont deja a un ratio prix/salaire super haut rendant l'accession a la propriete super difficile. Ca voudrait dire qu'en assumant que les salaires suivent l'inflation, le ratio sera presque double. Les gens vont prendre des empreints sur 100 ans? .. Mais bon si tu y crois vas y. Investis

Finalement c'est bien l'algotrading parce que au moins le logiciel il n'essaye pas de te convaincre qu'il raisonne mieux que toi alors que tout cela n'est que prospective.

"Vivre vite et mourir jeune" est devenu " vivre vieux avec 3% de rendement net".

Endorphin (13 août 2012) disait:

byron (11 août 2012) disait:

Mais si t'as des ronds, investis dans la pierre en France, à 15-20 ans, je pense que c'est imbattable. T'as une rentabilité correcte immédiatement (3%) et à long terme, tu peux espérer le double de l'inflation (si la pénurie continue, mais aucune raison que ça change pour le moment).

Ouai bof..
Admettons que l'inflation soit 3% et que ton investissement rende 6% a long terme. Ca veux dire une difference de 3% par an. Sur 20 ans donc ta multiplie les prix reels par 1.8. Les prix actuels sont deja a un ratio prix/salaire super haut rendant l'accession a la propriete super difficile. Ca voudrait dire qu'en assumant que les salaires suivent l'inflation, le ratio sera presque double. Les gens vont prendre des empreints sur 100 ans? .. Mais bon si tu y crois vas y. Investis

Disons qu'avec Pareto, je pense que le profit à terme est proche de nul. Après évidemment si t'as des oeillères de ricain vautré dans le sofa de sa suffisance et de son contentement de soi (forcément il a raison, vu qu'il est capable d'aller mettre une raclée à n'importe qui - presque)...

Ouatitm (13 août 2012) disait:

"Vivre vite et mourir jeune" est devenu " vivre vieux avec 3% de rendement net".

j'préfère celui-là...

Il nous le faut celui-là !

byron (13 août 2012) disait:

Disons qu'avec Pareto, je pense que le profit à terme est proche de nul. Après évidemment si t'as des oeillères de ricain vautré dans le sofa de sa suffisance et de son contentement de soi (forcément il a raison, vu qu'il est capable d'aller mettre une raclée à n'importe qui - presque)...

LOL. On se rapproche de la verite. Ton manque de vision est desormais apparent alors il te faut aller taper dans l'"adversaire". Bonne chance. Et n'oublie pas de mettre ton fric ou ta gueule est. Sinon c'est juste du vent.

byron (13 août 2012) disait:

Il nous le faut celui-là !

c'est moi qui l'ai fait

ak (13 août 2012) disait:

mais j'arrive pas le mettre dans le bon format pour pouvoir l'agrandir à souhait... chi trop nul en info...

Oh ? Nan ? Sans dec ?

Ouatitm (13 août 2012) disait:

Finalement c'est bien l'algotrading parce que au moins le logiciel il n'essaye pas de te convaincre qu'il raisonne mieux que toi alors que tout cela n'est que prospective.

"Vivre vite et mourir jeune" est devenu " vivre vieux avec 3% de rendement net".

Bah
C'est trop vrai pour être marrant

Ouatitm (13 août 2012) disait:

Finalement c'est bien l'algotrading parce que au moins le logiciel il n'essaye pas de te convaincre qu'il raisonne mieux que toi alors que tout cela n'est que prospective.

"Vivre vite et mourir jeune" est devenu " vivre vieux avec 3% de rendement net".

Theorie de l'efficience des marchés ... et les mauvais traders et les mauvais systemes sont ceux qui pensent qu'ils pourront toujours niquer le marché ... a long terme, le marché te niquera toujours

byron (13 août 2012) disait:

ak (13 août 2012) disait:

(...)

Balance le fichier !!

je te l'ai balancé... je sais pas si c'est encore une adresse mail que tu utilise... b.......@ c.... internet...

Les bénéfices faits sur un bien immobilier, pour moi, sont plus liés à ce qu'il rapporte tous les mois et que les bénéfices à la revente. Et vous pourrez dire tout ce que vous voulez sur le fait que la vie de proprio est super dur. Mais cela rapporte sur une durée bien plus longue que le retour sur investissement et ne demande aucun travail.
Oui, je sais je suis un idiot de penser que c'est travail qui mérite un salaire et non l'investissement financier ou immobilier.

ak (13 août 2012) disait:

mais j'arrive pas le mettre dans le bon format pour pouvoir l'agrandir à souhait... chi trop nul en info...

En même temps avec ça comme PC tu doit galérer papy:

http://silicium.org/site/images/stories/catalog/thomson/to7.jpg

t'es encore gentil

babou7374 (14 août 2012) disait:

t'es encore gentil

En fait ak est pour les nouvelles technologie :

Ouatitm (13 août 2012) disait:

"Vivre vite et mourir jeune" est devenu " vivre vieux avec 3% de rendement net".

C'est vrai que ça craint, c'est tellement ça...

ça me rappelle quand les jeunes sont descendus dans la rue la dernière fois avec l'histoire des retraites. T'entendais des gosses de 15 ans qui t'expliquaient qu'ils ne voulaient pas qu'on touche à leur "future retraite". C'était terrible, avant les jeunes descendaient dans la rue parce qu'ils voulaient changer le monde et dire Fuck à la société... aujourd'hui comme dit Ouat', ils veulent la retraite et 3% net... La machine a broyer a bien fonctionné, ils n'ont plus de rêves, tout du moins, ils n'en ont plus les moyens...

FastNico (14 août 2012) disait:

C'était terrible, avant les jeunes descendaient dans la rue parce qu'ils voulaient changer le monde

Toi, contente toi de descendre la Meije dans des temps convenables, hein !



ok je sors ======================>[]

riderdu90 (14 août 2012) disait:

FastNico (14 août 2012) disait:

C'était terrible, avant les jeunes descendaient dans la rue parce qu'ils voulaient changer le monde

Toi, contente toi de descendre la Meije dans des temps convenables, hein !



ok je sors ======================>[]

Toi, oublies pas que t'habites à peine à 30 bornes de chez moi, je pourrais descendre l'A36 dans des temps plus qu'honorables

FastNico (14 août 2012) disait:

Toi, oublies pas que t'habites à peine à 30 bornes de chez moi, je pourrais descendre l'A36 dans des temps plus qu'honorables

Et pour ce qui est de descendre des binouzes dans des temps plus qu'honorable je te fais confiance ! Quand tu veux....

A 130km/h les binouzes ?

babou7374 (14 août 2012) disait:

A 130km/h les binouzes ?

130 L/h !

loul (14 août 2012) disait:

(...)
Oui, je sais je suis un idiot de penser que c'est travail qui mérite un salaire et non l'investissement financier ou immobilier.

Bonne lucidité...

Endorphin disait:

J'ai toujours trouve les prix francais hallucinant quand on regarde les salaires reels.

Ils le sont bien....

http://carcreff.free.fr/images/Friggit_2012T1_R_juin.jpg

Ah oué...

byron (11 août 2012) disait:

Vu le déficit chronique en logements le risque est minime. Et ce serait d'abord les super-profits qui seraient altérés avant de toucher à la rentabilité financière, il y a de la marge.

Argument faux (en partie)
La vacance est la même aujourd'hui (9%) qu'il y a 10 ans (chiffre du CGEDD de cette semaine). Il y a en France 3 millions de logements qui ne sont pas occupés.
Pendant ce temps là les prix de l'immo ont fait entre x2 et x3...

C'est pas parce qu'il y a des logements vacants qu'il n'y a pas des tensions sur le marché. Ta baraque au bord d'une nationale risque de rester longtemps vide en effet...

byron (17 août 2012) disait:

C'est pas parce qu'il y a des logements vacants qu'il n'y a pas des tensions sur le marché. Ta baraque au bord d'une nationale risque de rester longtemps vide en effet...

le taux de logement vacants en IDF est le même que celui de la moyenne Francaise. (chiffres CGEDD encore une fois).

regardez le taux de logements vacant à genève d'ailleurs j'hésite à mettre un s à logement

geneve sa pu

non, l'argent n'a pas d'odeur...

ak (19 août 2012) disait:

non, l'argent n'a pas d'odeur...

Enfin... Pas toujours... lol

dans ce cas précis c'est pas l'argent qui a une odeur...