Achat 2 pieces au à la residence plein sud aux deux alpes

Merci pour ta réponse
Tu connais la residence..?

Je te conseille de lire ce topic en rapport avec les 2 Alpes.

Merci pour vos réponse c est un 34 m2 a 146000 euros meuble avec un portefeuille clients qui sont fidèle semble t il depuis..?
Un clic clac au salon +chambre avec 2 lits superposées fermée avec fenetre et un lit gigogne ds le couloir bien situé..
Louer en appartement confort normalement 4 personnes ds cet immeuble c est 850 euros la semaine mais celui la il y a deux places en places en plus mais je ne cherche pas a louer a 6 car ça dégrade le bien rapidement...
Qu en pensez vous de la situation et de l immeuble entièrement ravale + boiserie dehors faites+fenetre extérieure double ou triple vitrage refaite a3500 euros etc...
A vous lire si quelqu un peut m aider avant de faire une connerie
Je souhaite garder 3 semaines ds la saison le reste je loue s il y a de la location
Merci d avance

Je ne redirai pas ce que j'ai déjà dit sur la page mise en lien plus haut.

1) Je me permettrai de t'alerter sur la "gestion gardien". Beaucoup de gardien sont hônnète. Mais ils sont légions à sous louer en cash les apparts quand ils savent que les propriétaires ne sont pas là... Et du coup tu trouves avec des charges (eau elécrticité tout à fait incroyable.

2) Un appart à la fois utilisé et à la fois loué, c'est un truc intenable. Je vais un tantinet grossir le trait.
Le locataire veut tioujours une prestation +++ pour un loyer ---. Et toi tu vas devoir te payer la taxe foncière, la taxe d'habitation, les charges de copropriétés, l'eau, l'électricité, l'entretien de ton appart et sans doute le crédit... Pour rentrer dans tes billes c'est pas gagné.
Et c'est d'autant pas gagné que dans 99,99999% des cas des apparts à la fois loués et à la fois utilisés, madame ne peut pas s'empêcher d'y mettre ses merdes qu'elle n'utilise plus dans sa résidence principale. Ce qui est un frein à la location. Sans parler des proprios qui laissent leur affaires et donc condamnent (ferment à clé ) les armoires si bien que le vacancier ne sait pas où mettre son linge . Allez j'en rajoute une couche, la photo du petit Victor qui a réussi sa première étoile.

Personnellement lorsque l'on me semande où il vaut mieux louer , je déconseille fortement les apparts comme le tien (double usage ) et invitent les gens à se tourner vers des loueurs professionnels, ou non professionnels mais qui n'utilisent pas leurs biens à titre perso .

Merci pour ta reponse je suis entirement daccord avec ton raisonnement sauf que
Moi je passerai inapercue et je ne laisserai rien ni d apparent ni cache....
Ceci dit est ce vu de la station son altitude presence neige certaine et ouverte l ete
Est ce que c est un bon investissement pour 10 a 11 sem l annee...
Meme si la tendance est a la grande surface
Main un petit chez soi vaut.....
La banque te propose 2a 3 % et si elle fait
Faillite tu perss tout a rappeler les histoires des tredders heureuset l etat et le contribuable dt je fais parti grandement...
A te lire pour ce produit exclusivement
Avec mes sinceres remerciements

34 M2 pour 4, peut être un bon produit. Après il faut affiner Quel étage, balcon, orientation, etc.

Et comme je l'ai dit, la Dal a cumulé du retard sur le renouvellement de ses remontées mécaniques. Les travaux à mener vont se réperciter sur le forfait. Y parait qu'on est en époque de crise. Est-ce que les gensvont suivre?

Et puis encore ce détail récurent : l'image de cette station

Merci pour ta réponse
C est le dernier étage 4 complètement au bout de la piste non mansardé
Vitrage refait l an dernier pour 3500 euros
Radiateurs l annee précédente et parquet et murs l annee avant
Il surplombe la piste c est le bâtiment à si vous connaissez j espere juste que vous n etes pas un agent immobilier..!!! Looool
Merci pour vos éclaircissement moi c est la 3ème fois que je viens aux deux alpes c est plutôt familiale et accessible a l achat que val d isere...

Oui on va dire que je connais un petit peu.
4 ème avec ascenceur?
Combien de marche entre la rue et l'appart?
Casier à skis protégés?

3 ou 4 marche on arrive skis aux pieds
Casier a skis et a surf

Casier facilement accessible = casiers facilement cambriolés

Gardien
Ascenseur....
Apres personnes n est infaillible encore moin
Les immeuble les casiers au sous sol et fermes a cles....
Reste facilement voles je te dirai comme tout...,
Pour moi la question est ce un bon placement ou pas par rapport a l achat et au rendement...?

Sabre (13 sept. 2014) disait:

Merci pour vos réponse c est un 34 m2 a 146000 euros meuble avec un portefeuille clients qui sont fidèle semble t il depuis..?
Un clic clac au salon +chambre avec 2 lits superposées fermée avec fenetre et un lit gigogne ds le couloir bien situé..
Louer en appartement confort normalement 4 personnes ds cet immeuble c est 850 euros la semaine mais celui la il y a deux places en places en plus mais je ne cherche pas a louer a 6 car ça dégrade le bien rapidement...

850 € c'est quoi 6 semaines par an (vacances de noel + fevrier) mais le reste ?

J enleve 3 sem ds l annee le reste je loue ete comme hiver....

Bon en inter saison tu ne vas pas louer des masses.
En hiver tu as la basse, la moyenne et la haute saison. Les 850 euros c'est à quel moment de la saison?

Sabre (14 sept. 2014) disait:

J enleve 3 sem ds l annee le reste je loue ete comme hiver....

Tu comptes le louer, ce n'est pas rempli 52-3 = 49 semaines !

Hummm, je crois que le projet n'est pas encore bien formaté au niveau financier

Il est très bien formaté
Occupe 3 sem et louez à qui veut le reste...
C est pour cela que je suis sur le forum pour les gens qui ont un équivalemment peuvent peut être m aider a me décider..???

Sabre (14 sept. 2014) disait:

Il est très bien formaté
Occupe 3 sem et louez à qui veut le reste...
C est pour cela que je suis sur le forum pour les gens qui ont un équivalemment peuvent peut être m aider a me décider..???

Un appart ça se loue pas 344j/365... Tu peux enlever les semaines d'intersaisons où la station est fermée, celles où tu seras là uniquement pour les travaux que tu devras faire afin que ton bien reste toujours attractifs et au même tarif (surtout face aux "loueurs pro" qui s'adapte à la clientèle en un clin d'oeil).
Tu comptes le mettre en gestion via le gardien... ok mais quid du culumus d'eau qui pète en plein hiver? c'est le gardien qui avance les frais de réparations et t'envoie la facture après? quid du four qui rend l'ame en pleine saison? c'est le gardien qui achète le nouveau ou prête le sien pour que tes locataires soient pas dans la merde?

Un gardien, ça gère la remise des clefs et les états des lieux, le reste des emmerdes ils n'y toucheront pas car c'est pas leur boulot ni leur business. bref t'as intèret d'être pret à grimper aux 2 Alpes si jamais il y a un souci avec ta location (c'est peut-être pour cela que les particuliers qui louent sont en grande majorité soit des locaux avec plusieurs logements qui ne font quasi que ça, soit des gens passant par une régie, soit des gens ne louant qu'à des amis ou des connaissances quelques semaines par ci par là.

yone74 (14 sept. 2014) disait:

Sabre (14 sept. 2014) disait:

Il est très bien formaté
Occupe 3 sem et louez à qui veut le reste...
C est pour cela que je suis sur le forum pour les gens qui ont un équivalemment peuvent peut être m aider a me décider..???

Un appart ça se loue pas 344j/365... Tu peux enlever les semaines d'intersaisons où la station est fermée, celles où tu seras là uniquement pour les travaux que tu devras faire afin que ton bien reste toujours attractifs et au même tarif (surtout face aux "loueurs pro" qui s'adapte à la clientèle en un clin d'oeil).
Tu comptes le mettre en gestion via le gardien... ok mais quid du culumus d'eau qui pète en plein hiver? c'est le gardien qui avance les frais de réparations et t'envoie la facture après? quid du four qui rend l'ame en pleine saison? c'est le gardien qui achète le nouveau ou prête le sien pour que tes locataires soient pas dans la merde?

Un gardien, ça gère la remise des clefs et les états des lieux, le reste des emmerdes ils n'y toucheront pas car c'est pas leur boulot ni leur business. bref t'as intèret d'être pret à grimper aux 2 Alpes si jamais il y a un souci avec ta location (c'est peut-être pour cela que les particuliers qui louent sont en grande majorité soit des locaux avec plusieurs logements qui ne font quasi que ça, soit des gens passant par une régie, soit des gens ne louant qu'à des amis ou des connaissances quelques semaines par ci par là.

C'est à la limite de la légalité

tcsa (14 sept. 2014) disait:

yone74 (14 sept. 2014) disait:

Sabre (14 sept. 2014) disait:

Il est très bien formaté
Occupe 3 sem et louez à qui veut le reste...
C est pour cela que je suis sur le forum pour les gens qui ont un équivalemment peuvent peut être m aider a me décider..???

Un appart ça se loue pas 344j/365... Tu peux enlever les semaines d'intersaisons où la station est fermée, celles où tu seras là uniquement pour les travaux que tu devras faire afin que ton bien reste toujours attractifs et au même tarif (surtout face aux "loueurs pro" qui s'adapte à la clientèle en un clin d'oeil).
Tu comptes le mettre en gestion via le gardien... ok mais quid du culumus d'eau qui pète en plein hiver? c'est le gardien qui avance les frais de réparations et t'envoie la facture après? quid du four qui rend l'ame en pleine saison? c'est le gardien qui achète le nouveau ou prête le sien pour que tes locataires soient pas dans la merde?

Un gardien, ça gère la remise des clefs et les états des lieux, le reste des emmerdes ils n'y toucheront pas car c'est pas leur boulot ni leur business. bref t'as intèret d'être pret à grimper aux 2 Alpes si jamais il y a un souci avec ta location (c'est peut-être pour cela que les particuliers qui louent sont en grande majorité soit des locaux avec plusieurs logements qui ne font quasi que ça, soit des gens passant par une régie, soit des gens ne louant qu'à des amis ou des connaissances quelques semaines par ci par là.

C'est à la limite de la légalité

Bien évidement ce n'est pas légal du tout... c'est une sorte d'"arrangement" proprio/concierge : je te file des étrennes avec beaucoup de zéro et tu fais les remises de clefs, le ménage et l'état des lieux.

yone74 (14 sept. 2014) disait:

tcsa (14 sept. 2014) disait:

C'est à la limite de la légalité

Bien évidement ce n'est pas légal du tout... c'est une sorte d'"arrangement" proprio/concierge : je te file des étrennes avec beaucoup de zéro et tu fais les remises de clefs, le ménage et l'état des lieux.

C'est plus fin que ça. Le gardien d'immeuble agit pour l'immeuble et non les copropriétaires.
En revanche si tu fais appel aux service d'un intendant c'est légal Enfin tant qu'il n'encaisse pas les loyers sur son compte perso (pour te les revirer après ), ce qui relève d'un acte de gestion dévolu aux agences immobilières

Désolé j ai écris gardien mais je ne l ai jamais fais....
L agence que j ai pu lire ds le forum prennent presque 30%
Que reste t il ..? Y'a t'il une autre alternative afin de pouvoir se constituer un bien pour le laisser aux enfants et un peu en profiter....
Sachant la banque te propose une assurance vie a pas grand chose et te prête a 3 % et si tu laisse au delà. D une certaine somme mon idée est de la mettre ds pierre au moin le tresser ne joue pas avec ....
A vous lire et merci

Voiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiilà. Il fallait commencer par poser l'équation avec toutes les données:
1) Tu veux te constituer un patrimoine transmissible à tes enfants ( ce qui t'honore ) et tant qu'à faire pouvoir profiter un peu de se patrimoine (ce qui est légitime ).
2) Le hic c'est que la constitution de ce patrimoine à un coût difficilement supportable pour toi et t'oblige donc à avoir recours au crédit. Et ce crédit est difficilement remboursable si tu ne tires pas des revenus de ton patrimoine en cours de constitution.

Ceci étant dit :
J'ai à plusieurs reprise dans au moins 2 post précisé ce qui allait faire la réussite ou l'échec d'un tel proget. Il faut "auditer" le bien visé; ces points forts ces points faibles pour mettre au point un business plan (beurrrrrk quel gros mot ) réaliste.
Concernant les 2 Alpes, tu ne bénéficieras pas des leviers fiscaux que l'on retrouve dans les Hautes Alpes par exemple (ZRR, etc. )
Après personne, ici, ne connaît ta situation fiscale. As-tu intérêt à créer une SCI, être en LMP ou LMNP? Toi seul à les réponses.

Concenant le bien par lui même, il faut être critique. Un bien au 5ème à plus de charges de copro (ne serait-ce qu'à cause de l'ascenceur ), de consommation de chauffage que le même bien juste en dessous. Est-ce que tu as les moyens de supporter le crédit et le coût de fonctionnement du bien? Personne ne peut te répondre puisque tu nous donnes aucun élément concret...

Si tu es purement dans une stratégie de patrimoine, l'appartement touristique en montagne est rarement un bon produit à moins de l'exploiter à titre professionnel en direct... et ne pas en avoir d'usage personnel.
Mais il y a toujours ici et là l'exception qui confirme la règle

Ma petite experience.
Je loue un chalet a l'alpe du grand serre, certes c'est différents des 2 alpes!
Je m’occupe du "marketing" annonces et site internet dedié. Une personne sur place gère les arrivées les sorties et les problèmes divers, en clair il fait tout pour 50 euros par séjours.
Je ne loue qu'en hiver. Le taux de remplissage est bon mais en dehors des vacances scolaires je jongle avec des WE en VSD et des petites semaine du Dimanche au vendredi.
Ca couvre les charges et permet de mettre un peu de coté pour les gros travaux. Mais le chalet est payé depuis belle lurette. Sinon ca ne serait pas rentable.

Straight-Down (15 sept. 2014) disait:

Un truc aussi ce sont les charges de chauffage collectif. J'ai un pote qui a un appart a huez. Les mecs qui y habite à l'année pousse le chauffage collectif afin de ne pas utiliser les convecteurs; A la sortie les charges sont tres elevées.

Sache que la loi est très clair sur le chauffage collectif : Il suffit que un seul des copropriétaires exige que soit mise en place un système d'individualisation d es factures de chauffage(repartiteur de consommation, etc. ) pour que le copro soit tenu de le faire...
Les répartiteurs permettent de ne payer que ta consommation et en général ça calme très vite les forcenés du chauffage

tcsa (15 sept. 2014) disait:

Straight-Down (15 sept. 2014) disait:

Un truc aussi ce sont les charges de chauffage collectif. J'ai un pote qui a un appart a huez. Les mecs qui y habite à l'année pousse le chauffage collectif afin de ne pas utiliser les convecteurs; A la sortie les charges sont tres elevées.

Sache que la loi est très clair sur le chauffage collectif : Il suffit que un seul des copropriétaires exige que soit mise en place un système d'individualisation d es factures de chauffage(repartiteur de consommation, etc. ) pour que le copro soit tenu de le faire...
Les répartiteurs permettent de ne payer que ta consommation et en général ça calme très vite les forcenés du chauffage

C'est bon a savoir, mais est ce possible de le faire sans que ca occasionne des travaux colossaux! je ne sais pas!

Sd, Il se présente plusiers cas de figure.
Le collectif est un chauffage au sol sans réglage individuel possible et là il n'y a pas de problème, le calcul au tantième reste cohérent.
Le collectif est un chauffage qui peut être réglé individuellement et la se présente 2 cas de figures :
Dans le premier cas tu as une colone montante de chauffage et tu as un "piquage pour chaque appart. Dans ce cas un simple compteur en entrré de pisquage suffit.
Dans le second cas (le plus fréquent ) une même montée dessert plusieurs radiateurs de plusieurs appartements et la il faut faire installer des répartiteurs sur les radiateurs dont les relevés annuels sont effectués par "radio-prélèvement", ce qui fait que l'opérateur n'a même pas à entrer chez toi. Si un petit malin essaie de bidouiller un compteur, il ya des mouchards dedans et ils se trouve être comptabilisé à hauteur du radiateur qui a le plus consommé dans la copropriété.
Il y a 2 gros opérateurs qui proposent ça en france. Je peux te filer les coordonnées du plus proche de chez nous si tu veux

Allez je vais faire une tite photo d'un répartiteur pour que tu vois à quoi ça ressemble

C'est un chauffage au sol. Mais le calcul au prorata c'est bien beau, sauf que dans le cas présent ce sont les mecs qui occupent leurs apparts à l'année qui font payer le chauffage a ceux qui ne viennent que qqs jours par an.

Ben oui et non. Si le chauffage est au sol, il ne dispose pas de réglage individuel et donc tous les appartements sont chauffés de la même façon. Donc il n'y a rien de mal à cela. D'autant que ces chauffages au sol sont des outils de sécurité pour les copro, puisqu'ils garantissent le hors gel et donc le risque de canalisation qui pète . La seule chose qui pourrait craindre c'est si les habitants à l'année "forçaient" le chauffage au sol en allant trafiquer soit la chaudière soit la vanne 3 voies soit les deux . Le réglage de base de la chaudière collective devant faire l'objet d'une approbation en AG...
Il y a une décision prise en AG type :
Période de fonctionnement du chauffage collectif au sol de tel jour à tel jour avec possibilité d'avancer ou de retarder en cas exceptionnel de conditions climatiques....
Durant cette période de fonctionnement, le chauffage produira une température de X° de telle heure à telle heure et de X° de telle heure à telle heure ...

C'est bien le pb. Les mecs poussent le collectif. Comme les autres proprios sont blindés ils ne s'en preocupent pas. Du coup mon pote est seul a raler et ca ne suffit pas!

Si je te comprends ça veut dire que des gens qui ne sont pas les plombiers chargés de l'entretien du système de production de chauffage (et eau chaude sanitaire ? ) dérèglent les réglages réalisés par le professionnel conformément à la décision d'AG?

Et donc si un jour il y a un problème la responsabilité du professionnel ne peut être engagée d'une part et d'autre part l'assureur de la copropriété ne couvrira pas. Superrrrrrr. C'est quelle copro, que je n'y fasse pas un investissement

Bon y'a quand même une solution, un peu bas du front mais qui règle bien des problèmes :
1 Coup de boules
2 Prélèvement de quelques quenottes pour faire un joli collier
3 Prélèvement de tibia pour faire de nouveau chandeliers

Merci TSCA et tous les gens qui ont participes au débat
Effectivement ça refroidi vite qu on est pas ds le coin et surtout en rentabilité si on utilise le bien comme moi...
Merci encore a vous pour ses éclaircissements

Sd et moi s'excusons du hors sujet

Mais si tu veux faire des bons coups en station, il y a quelques hôtels à reprendre (ce qui veut dire venir vivre sur place) ou alors investit dans du garage

De quels hôtels veux-tu parler tcsa ???