Investir à Risoul

Pour de la rentabilité, c'est sûr, un logement étudiant c'est bien mieux et c'est connu.

Pour être étudiant (on va à risoul avec l'école d'ailleurs cette année), je vois ce qu'il se passe durant les événements étudiants. Une bonne partie est alcoolisée, fait du bruit mais ne dégrade pas. Une petite partie n'est pas (trop) alcoolisée, ne dégrade pas et se comporte en adulte responsable. Et enfin une petite partie qui va au "ski" pour se la coller tous les soirs, qui n'est plus conscient de ce qu'il fait, qui dégrade...

Par exemple l'an dernier à Valmeinier on était dans les résidences Odalys. Les chambres du dernier étage ont vu leur caution sauter. Un a dormi dans l'ascenseur, une chambre où la moquette servait d'éponge à alcool. Le local à ski a eu des dégradations : miroir pété, bout de mur (parpins) défoncé sur un demi m²...

Nous à Polytech, on se pointe à 300 au ski. C'est un nombre moyen pour une école. Les arts et métiers se pointent à 1000 eux, oui j'ai bien dit 1000. Avec la réputation qu'ils ont je préférerais ne pas être la station qui les accueille (eux c'est dans les usines qu'ils vont, donc pas de problèmes avec Risoul).

Donc déjà pour te dire, n'achète pas dans les résidences de TO, reste dans les quartiers calmes où tu sais que d'autres propriétaires particuliers ont leur bien.

Bref, je préférais te mettre en garde.

Après, question caution, mes deux séjours à Tignes, je n'ai eu aucune caution à payer... Bizarre, mais c'est comme ça.
En tant que proprio de ton bien, tu es dans ton droit de mettre une caution à 800€ si ça te chante. 800€ ça commence à piquer si elle doit être encaissée, ça peut être un moyen de s'assurer que tout se passe à peu près bien...

Side, me dit que c'est vous qui êtes venus il y a qques années tout casser aux Orres 1800 (Bois Mean) avec 1 mort en plus je crois???
Bon, oui Jll13 peut fixer la caution qu'il veut, il peut prétexter que l'appartement est refait à neuf avec du matériel neuf. (mais il doit préciser que la caution il ne l'encaisse pas.....sauf si!).

Euh, je ne sais pas si mon école est déjà venue aux orres...
On a l'habitude de prendre odyssée comme TO, et les orres ne sont pas dans leurs destinations principales. En fait j'en sais rien ^^
Mais avec un mort ça me serait remonté aux oreilles quand même

Risoul en 2014, Valmeinier en 2013, Sybelles (Saint Sorlin) en 2012, et avant j'en sais rien!

Pi tu sais Mitch, la majorité des IUT, facs, écoles d'ingé, de commerce proposent une semaine de ski dans l'année... Ca en fait des ivrognes sur les pistes fin janvier! ^^

Le_cornichon_volant (24 sept. 2013) disait:

bah dans les cas comme cela, oui tu as ta caution qui est généralement pas non plus folichonne (dans les 500&euro et oui tu es payés à l'avance.

Mais après bonjour l'ambiance pendant l'état des lieux et même si tu te ramasses la caution c'est qui qui va aller devoir racheter ce qui est cassé ou s'occuper de réparer, nettoyer... en quatrième vitesse avant la prochaine location? ben c'est toi.

Là je suis d'accord avec toi! L'argent ne règle pas tout, même avec une grosse caution qui calme, les emmerdes restent pour le propriétaire. L'urgence de la location hebdomadaire fait qu'il faut être très réactif... même quand on n'a pas le temps.

Le_cornichon_volant (24 sept. 2013) disait:

loc saisonniere:
- gros turnovers: JLL-->c'est plutôt un avantage, les gros emmerdeurs ne restent pas longtemps;
- pas mal de déplacements pour remettre les clés/monter en urgence (essence, péage de la saulce): JLL-->Exact;
- des travaux courants: JLL--> Des travaux plus fréquents certes, mais peut-être mieux étalés dans le temps. A discuter, je n'ai pas le recul nécessaire;
- location difficile par rapport à la concurrence des TO. JLL-->Ca dépend si tu proposes un bien en concurrence frontale ou pas. Les apparts de 50 ou 60m², c'est pas la majorité;
- pas le choix du locataire, tu prends ce qu'il vient: JLL-->Tu as raison, aucune sélection, sauf lorsque la clientèle se fidélise tout doucement... mais il ne faut pas rêver, tu as raison;
- aléas de la méteo (ton chiffre d'affaire se fait en hiver : quid des années où il manque de la neige?): JLL-->Tu as raison. les années où il neige bien, tu peux aussi remplir une semaine de plus;
- emplacement de l'appart (+/- bon remplissage): JLL--> Appart bien placé = appart cher à l'achat mais qui se loue cher aussi. Selon moi, le taux de rentabilité est pratiquement invariant à ce facteur;
- pas sur place pour tout vérifier: JLL--> tu contredis ton point 2;
- tous les impots sont pour ta pomme. JLL-->Les impôts sont à lisser sur l'ensemble des locations. Après, c'est l'offre et la demande qui te permet de voir si ta tarification résiste ou pas.

loc logement étudiant
- loyer qui tombe chaque mois: JLL-->Faux, aucune garantie;
- parents garants: JLL-->Faux aussi, les parents sont loin, il suffit qu'ils te coupent le virement mensuel, et t'es beau là;
- tu choisis ton locataire selon les demandes sur dossier: JLL-->Vrai et pas vrai à la fois, mais sûrement plus de choix que la location saisonnière. Accordé!
- pas de trucs à réparer à tout va, au pire une fois par an: JLL-->Exact, mais des réparations parfois plus lourdes;
- si tu prends dans ta ville tu es sur place (pas de gros frais d'essence, péage, gain de temps énorme): JLL-->Exact;
- taxe d'habitation et charge payé par l'étudiant: JLL--> Les loyers doivent être calculés pour lisser les impôts divers. Après, comme expliqué plus haut, l'offre et la demande te permettent de tenir ton tarif, ou pas!

Alors à mon avis tu idéalises. Peut-être as-tu un logement que tu loues dans ces conditions optimales? Tu oublies que parfois les étudiants, c'est la plaie pour les autres habitants: fêtes tard le soir, du genre qui emmerdent bien les voisins qui en ont marre assez vite, alcool, drogue (si, si, ça existe, ne soyons pas totalement bisounours).

Enfin, tu passes sur un argument majeur d'un investissement: il y a la rentabilité à court terme (tous les arguments cités plus haut influencent cette rentabilité ), et il y a la prise de valeur ou la destruction de valeur de ton bien, à un horizon lointain (10 ans et plus, disons). Un logement étudiant, c'est un logement étudiant. Ca ne prend aucune valeur avec les années (hormis l'inflation, et encore?). Ca ne fait rêver personne. Ca dure la temps des études, et ensuite ton locataire rêve surtout de ne plus jamais y retourner. Un logement à la montagne (ou à la mer, je ne suis pas sectaire), c'est un pari que le lieux sur lequel tu as investi va se développer, va plaire, va satisfaire une demande de loisirs exigeante, et au final, se valoriser. Alors, ça fait toujours rêver un logement étudiant?

Jean-Louis

ps: j'espère que tu prends pas mal ce que je dis, sinon, ben tu cries.

Je mets peut-être mon grain de sel concernant l’aléa météo, tu ne peux avoir QUE du moins, JAMAIS du plus et ce même si il neige beaucoup (la preuve, pour avoir discuté avec un responsable de Puy St Vincent, beaucoup de stations des Hautes Alpes ont fait des saisons de merde l'an dernier alors qu'il y a eu de la neige en masse).

Même si il neige beaucoup, la station n'ouvrira pas plus (en gros ouverture maxi de début décembre à mi avril). En conséquent la période de location restera toujours la même. Et si vraiment il y a beaucoup de neige, la station fera peut-être un effort commercial en ouvrant exceptionnellement le week-end en novembre ou fin avril mais cette clientèle ne t’intéressera pas puisqu'elle ne loue pas (ce sont à 100% des skieurs locaux faisant du ski à la journée).

Les gens achètent des séjours en gros : de Noël aux vacances de Pâques... Le hic c'est que les vacances de Pâques sont de plus en plus tard donc les gens préfèrent partir au soleil plutôt qu'au ski (même dans les Alpes du Nord)... Alors t'imagines le topo pour les station des Alpes du Sud qui drainent une clientèle originaire des les Académies de Nice, Marseille, Montpellier et qui ont la mer pas bien loin... la majorité de leurs clients "séjours" sont déjà en mode Été.

+1

le fait d'avoir un gros appart n'attirera pas forcément une famille aisée mais bien plus facilement un groupe de personne qui paye par tête de pipe, d'ailleurs dans mon entourage les gens calculent leur vacances à la neige comme ça. Par contre si tu fais dans le chalet de luxe, là oui tu te ramasses généralement une clientèle aisée.

Pour l'investissement à la neige tu mets en regard le fait qu'un logement étudiant ne prendra pas de la valeur par rapport à un logement saisonnier. Quid de la détérioration de l'immeuble, de l'engouement de la station? de l'avenir de celle-ci, du futur climatique?

Je prends l'exemple de l'appart "cage à lapin" de 18m2 en station: le must d'une époque. Maintenant impossible de louer ces choses là et ya qu'à voir les prix à la revente, ya de quoi pleurer! les clients veulent plus grand plus authentique, plus montagne, ils préfèrent louer des chalets à plusieurs, ou des grands apparts. Les habitudes des consommateurs changent. Prends ton exemple, tu détestes les immeubles cages à lapin et tu n'y investirait pas un sous, alors qu'il y a encore 10 ans c'était l'immeuble standard de la station! immagine ceux qui ont investis là dedans et comment maintenant ils se font bouffer par ceux qui ont de beaux apparts dans les immeubles bois/chalet!
C'est un pari sur le long terme que tu fais.

Tandis que des étudiants dans ta ville, il y en aura toujours, soit ils sont aisés et ils louent dans des immeubles récents, soit pour les autres : chambres universitaires, vieux immeubles... bref la demande est tellement grosse qu'en gros tu te trouveras toujours un étudiant à qui louer. Oui, tu prendras moins de risque d'impayés en choisissant ton locataire, en regardant son profil, celui de ses parents... et même si tu as quelques risques ça sera plus limité puisque tu sera censé n'avoir q'un locataire minimum par an. Là où en station tu sera amené à en avoir plusieurs.

pour la station quand je parlais du fait de n'être pas présent tout le temps sur place, je ne me contredisais pas sur mon point 2, mais sur le fait que la vie de la station tu ne l'as verra que par bribes. les réunions du syndic les jeudi ou mardi soir (par exemple) tu comptes y participer? enfin bref... tu vois où je veux en venir.

Je n'essayes pas de casser l'achat d'un appartement en station car pour un passionné de ski/montagne qui monte très souvent pour lui-même et sa famille, l'achat me parait justifier.
Le souci ici, c'est que toi tu veux acheter dans le but de louer pour faire du chiffre. Ce n'est pas là dedans qu'il faut mettre ton argent.

Le_cornichon_volant (25 sept. 2013) disait:

+1

le fait d'avoir un gros appart n'attirera pas forcément une famille aisée mais bien plus facilement un groupe de personne qui paye par tête de pipe, d'ailleurs dans mon entourage les gens calculent leur vacances à la neige comme ça. Par contre si tu fais dans le chalet de luxe, là oui tu te ramasses généralement une clientèle aisée.

Pour l'investissement à la neige tu mets en regard le fait qu'un logement étudiant ne prendra pas de la valeur par rapport à un logement saisonnier. Quid de la détérioration de l'immeuble, de l'engouement de la station? de l'avenir de celle-ci, du futur climatique?

Je prends l'exemple de l'appart "cage à lapin" de 18m2 en station: le must d'une époque. Maintenant impossible de louer ces choses là et ya qu'à voir les prix à la revente, ya de quoi pleurer! les clients veulent plus grand plus authentique, plus montagne, ils préfèrent louer des chalets à plusieurs, ou des grands apparts. Les habitudes des consommateurs changent. Prends ton exemple, tu détestes les immeubles cages à lapin et tu n'y investirait pas un sous, alors qu'il y a encore 10 ans c'était l'immeuble standard de la station! immagine ceux qui ont investis là dedans et comment maintenant ils se font bouffer par ceux qui ont de beaux apparts dans les immeubles bois/chalet!
C'est un pari sur le long terme que tu fais.

Tandis que des étudiants dans ta ville, il y en aura toujours, soit ils sont aisés et ils louent dans des immeubles récents, soit pour les autres : chambres universitaires, vieux immeubles... bref la demande est tellement grosse qu'en gros tu te trouveras toujours un étudiant à qui louer. Oui, tu prendras moins de risque d'impayés en choisissant ton locataire, en regardant son profil, celui de ses parents... et même si tu as quelques risques ça sera plus limité puisque tu sera censé n'avoir q'un locataire minimum par an. Là où en station tu sera amené à en avoir plusieurs.

pour la station quand je parlais du fait de n'être pas présent tout le temps sur place, je ne me contredisais pas sur mon point 2, mais sur le fait que la vie de la station tu ne l'as verra que par bribes. les réunions du syndic les jeudi ou mardi soir (par exemple) tu comptes y participer? enfin bref... tu vois où je veux en venir.

Je n'essayes pas de casser l'achat d'un appartement en station car pour un passionné de ski/montagne qui monte très souvent pour lui-même et sa famille, l'achat me parait justifier.
Le souci ici, c'est que toi tu veux acheter dans le but de louer pour faire du chiffre. Ce n'est pas là dedans qu'il faut mettre ton argent.

Des fois, t'es même pas obligé de faire un bail d'un an. Par exemple, dans ma montée d'immeuble, un voisin loue à des étudiants en colocation durant l'année scolaire (Septembre à Mai-Juin) et ensuite, l'été il loue à la semaine aux touristes. Son business à l'air de bien marché.

Salut à tous,

j'arrive un peu tard peut être sur le fil.

Pour répondre à ta question initiale jll13 et de donner mon avis d"'utilisateur avisé" de Risoul et ces voisines et de bailleur.
Par rapport à la demande locative actuelle, c'est clair que tu fais bien de te tourner sur une grande surface, en station, ski au pied. Pour Risoul, c'est clair que le côté Sara est pas terrible, l'immeuble du front de neige sent la pisse et le vomi comme dans les quartiers nords, certains immeubles sont mieux que d'autres, mais la clientèle étrangère et les étudiants découragent un locataire de revenir louer ton bien, tant ils peuvent créer de nuisances, bruits, dégradations, dans les apparts, mais aussi dans les parties communes et à l'extérieur.
Côté domaine skiable, la forêt blanche n'a pas à rougir de Serre che et autres. Les remontées sont rapides et modernes, pas d'attante au pied des pistes même en haute saison, à quelques exceptions près. La neige y est abondante (souvent)et de qualité. Beaucoup d'arbres (par rapport à Orcières), un super Snowpark à Vars, y'a pas d'équivalent dans les Alpes du sud, quelques pistes techniques et de bonnes possibilités freeride (pas autant que Serre Che il est vrai). après c'est clair que pour ceux qui cherchent un centre avec piscine, patinoire, golf et stade de ski nautique... y'a pas.
Donc pour la station, le choix est bon, le critère suivant c'est la rentabilité, si tu veux payer tes charges et en profiter, l'investissement à la montagne est intéressant (reste à voir le prix d'achat, le cout du crédit,..), sinon, passe ton chemin. Tu dis vouloir y passer une semaine en hiver, mais ne compte pas y aller pendant les vacances scolaires si tu veux rentabiiser...
Par contre si tu veux déagager de la rentabilité, il faut oublier l'agence et être sur place pour faire du black. Et surtout acheter en dessous du prix du marcher, et sur ce type de surface, c'est difficile.
Le chalet reste une excellente option sur Risoul, ils sont rares, bien locailsés et se louent facilement.

Non, tu es le bienvenu.
Je résume: investir à la montagne pour en profiter, ok, investir pour rentabiliser, ko. De l'avis général, c'est une mauvaise idée. De l'avis général, ceux qui auraient/ont l'argent ne feraient/font jamais ça.

Pourtant ça avait l'avantage de concilier du 90/10 rentabilité/loisir, qui aurait pu passer à 50/50 dans 10 ans les enfants grandissant.

Trop de problèmes locaux, et une concurrence insoutenable avec les TO. Bref, selon vous tous, la location saisonnière c'est réservé aux professionnels qui font du volume. Le particulier est voué à l'échec.

J'ai bien compris ta remarque yone74 sur l'enneigement, tu as raison, si la station n'ouvre pas les remontées, neige ou pas, les skieurs ne viennent pas. Tu vois là une preuve de ma méconnaissance des habitudes en montagne.

Jean-Louis

Jll13, je ne connais pas ton âge. Mais si tu es proche de la retraite (je me trompe peut-être complètement), tu pourrais profiter de ton bien plus souvent hors vacances scolaires.

Dans cette optique ce serait vraiment cohérent. Louer durant les 4/6 semaines de vacances scolaires où les prix sont maximum, et ensuite profiter de ton bien (toi ou ta famille) quelques semaines l'hiver, et quelques semaines l'été.

Et puis je ne sais pas si tu as beaucoup de famille (hormis tes enfants), mais quand elle sera au courant que tu auras acheté un appart à la montagne, beaucoup seront intéressés pour y aller une semaine et d'en profiter(dans le bon sens du terme). Au final ce serait un appartement qui vivrait, famille et toi hors vacances scolaires, puis rentabilité pendant 4 à 6 semaines.

Si tu loues en moyenne 700€ sur les 6 semaines, ça te fait 4200€ par an, sans compter d'éventuelles dégradations et les A/R.

jll13 (26 sept. 2013) disait:

Non, tu es le bienvenu.
Je résume: investir à la montagne pour en profiter, ok, investir pour rentabiliser, ko. De l'avis général, c'est une mauvaise idée. De l'avis général, ceux qui auraient/ont l'argent ne feraient/font jamais ça.

Pourtant ça avait l'avantage de concilier du 90/10 rentabilité/loisir, qui aurait pu passer à 50/50 dans 10 ans les enfants grandissant.

Trop de problèmes locaux, et une concurrence insoutenable avec les TO. Bref, selon vous tous, la location saisonnière c'est réservé aux professionnels qui font du volume. Le particulier est voué à l'échec.

J'ai bien compris ta remarque yone74 sur l'enneigement, tu as raison, si la station n'ouvre pas les remontées, neige ou pas, les skieurs ne viennent pas. Tu vois là une preuve de ma méconnaissance des habitudes en montagne.

Jean-Louis

De plus, même si les stations ouvrent à pâques et que la neige est là, les stations des alpes du sud n'arrivent plus à remplir à cette période.
Sinon le particulier n'est pas voué à l'échec, mais si tu veux rentabiliser il faut proposé un bien qui se démarque, suréquipé, décoration séduisante, capacité exceptionnelle etc.. et ça pas que dans les alpes du sud.

Side, je crois que Jll13 n'a que 42 ans....c'est pas très vieux non! moi effectivement j'arrive sur 60 ans et la retraite approche....mais comme je suis (je peux le dire avec modestie....un ancien moniteur de ski, disons que j'ai eu la médaille j'avais 24 ans, sans en faire par la suite mon métier...) bon bref, pour répondre à Jll13 maintenant, c'est pour ça que les stations ont énormément investit dans les canons à neige, afin d'assurer un maximum de pistes au moment des congés de Noël et février, le reste étant pour eux que du plus...maintenant comme le précises stand.art le mois d'avril avec les congés de printemps (ex-pâques) il n'y a presque plus personne, c'est malheureusement là que les stations(moyennent) perdent de l'argent....mais commercialement parlant ils ne peuvent pas fermer fin mars..

jll13 (26 sept. 2013) disait:

Trop de problèmes locaux, et une concurrence insoutenable avec les TO. Bref, selon vous tous, la location saisonnière c'est réservé aux professionnels qui font du volume. Le particulier est voué à l'échec.

Sauf si tu investis dans une station ou il n'y a pas de professionnels qui font de la masse. Donc une station village ou une micro station, qui est plus attractive dans les périodes ou il n'y a pas de neige.

Bonsoir à tous, encore merci de vos contributions.
C'est avec regret (mais avec réalisme) que je renonce à cet investissement.
Je vais m'orienter vers du logement classique.

A bientôt,
Jean-Louis

Tu peux toujours garder cet investissement pour dans 10 ou 15 ans, quand tu auras moins d'obligations.... Plus de disponibilités etc.

A bientôt Jll13, effectivement Side a raison cet investissement tu pourras le faire un peu plus tard....

jll13 ( 1 oct. 2013) disait:

Bonsoir à tous, encore merci de vos contributions.
C'est avec regret (mais avec réalisme) que je renonce à cet investissement.
Je vais m'orienter vers du logement classique.

A bientôt,
Jean-Louis

C'etait sympa d'avoir enfin un gars qui revient régulièrement après avoir posté un sujet. Souvent, les gens postent, répondent au mieux une fois et s'en vont.
En plus là le sujet était vraiment instructif

A bientôt!