Investir à Risoul

Évidemment qu'on peut poster des photos

How?
Facile ou pas?
Il faut avoir un certain nombre de messages avant de déposer des photos?

Jean-Louis

Très bien Jean-louis, tu as détaillé succinctement mais ça a le mérite d’être clair.
Concernant les Orres : tu as des appartements à vendre ou chalet soit sur les Orres 1650 ou 1800 ( bois Mean), mais concernant certaines activités CàD : cinema, bowling, patinoire c'est sur la station 1650 que cela se passe....

Perso, niveau domaine skiable je préfère Orcières aux Orres. Mais niveau environnement et "esthétique" (si on peut dire...) je préfère les Orres. Orcières c'est un peu pelé et a la particularité d'être orienté sud, c'est assez rare. C'est un avantage pour certains mais un désavantage pour d'autres, l'ambiance blanche en stations n'est pas garantie, même en février et les pistes du versant principal en souffrent un peu (mais le versant de derrière est toujours tip top par contre :p )

Désolé Bron_Yr_Aur, le domaine d'Orcières et bien certes (je connais la station) mais stp évite de le comparer à celui des Orres (plus sportif, et meilleur HP).
Mais attention ne tombons pas dans les récits (moi je suis mieux, non c'est moi....)
Comme déja citér, Orcières est une station très bien, mais son domaine est limité(pour bons et très bon skieurs) manque de pente.Par contre pour les familles c'est très bien.
Les Orres est plus sportifs sans être non plus l'équivalent de Val d'Isere, mais la pente est là et le HP est varié.

jll13 (16 sept. 2013) disait:

How?
Facile ou pas?
Il faut avoir un certain nombre de messages avant de déposer des photos?

Jean-Louis

Va sur ton profil et upload tes photos dans ta banque d'images.
Une fois, uploadées, clic sur le Code UBB de la photo, copie le lien de la photo et colle le dans ton message.
Et paf, ça fait des chocapics.
T'as posté une photo.

mitchedeprovence (16 sept. 2013) disait:

Désolé Bron_Yr_Aur, le domaine d'Orcières et bien certes (je connais la station) mais stp évite de le comparer à celui des Orres (plus sportif, et meilleur HP).
Mais attention ne tombons pas dans les récits (moi je suis mieux, non c'est moi....)
Comme déja citér, Orcières est une station très bien, mais son domaine est limité(pour bons et très bon skieurs) manque de pente.Par contre pour les familles c'est très bien.
Les Orres est plus sportifs sans être non plus l'équivalent de Val d'Isere, mais la pente est là et le HP est varié.

Il a pas comparé, il a dit qu'il préférait personnellement orcieres

SideWindeR13 (16 sept. 2013) disait:

mitchedeprovence (16 sept. 2013) disait:

Désolé Bron_Yr_Aur, le domaine d'Orcières et bien certes (je connais la station) mais stp évite de le comparer à celui des Orres (plus sportif, et meilleur HP).
Mais attention ne tombons pas dans les récits (moi je suis mieux, non c'est moi....)
Comme déja citér, Orcières est une station très bien, mais son domaine est limité(pour bons et très bon skieurs) manque de pente.Par contre pour les familles c'est très bien.
Les Orres est plus sportifs sans être non plus l'équivalent de Val d'Isere, mais la pente est là et le HP est varié.

Il a pas comparé, il a dit qu'il préférait personnellement orcieres

Exact, chacun ces goûts.
Je soulignais surtout un aspect à prendre en compte à Orcières : l'orientation sud et ses conséquences (positives et négatives)

Oui, vous avez raison tous les deux, désolé pour la comparaison.

Bon, 1h de travail pour redimensionner les photos et les charger dans la banque d'images... une à une! A quand le chargement multiple sur le site?
Trêve de plaisanterie, place aux photos et au débat.

Orcières:
La première impression à l'approche de Orcières


Les cages à lapins horizontales


Le font de neige


Effectivement, pas un arbre, et bien au sud


Superbe


Au Queyrelet (rassurez-moi, ils ont prévu de le raser cet immeuble? )


Excellent point, le Palais des Sports (fermé... comme la Police Municipale, les toilettes, et tout le reste d'ailleurs


Les Orres:
Bois Méan (super joli, super désert, super loin)




Les cages à poules ou à lapins verticales (crépis des immeubles horrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrible!)


Les commerces devant le front de neige (sympa, mais j'imagine déjà que les nuits sont insupportables. Sans personne dans la station, la musique "dance" était à fond à cet endroit)




========================================
Les impressions: les stations sont vides, pas âme qui vive. A Orcières-Merlette, on a croisé un couple, un poivrot au pub, un jeune qui promenait son vélo accroché à sa 206, et une équipe de parapentistes (enfin, je crois). Impossible de trouver le moindre commerce ouvert à 14h00. Guère mieux aux Orres: le loueur de VTT était ouvert, et quelques bars aussi. A Ancelle, davantage de vie!

Alors vous allez crier, hurler, me prendre pour un fou, mais la recherche s'élargit aux villages en bas des stations. Le restaurateur chez qui ont s'est arrêté en bas d'Orcières nous a suggéré ce plan, appuyé par un collègue au bureau, qui m'explique que les modes au ski ont changé, que les gens cherchent des activités plus variées que du "tout ski", et sont prêt à faire 20min à voiture le matin pour aller en station, mais préfèrent se retrouver dans un village plus modeste et plus chaleureux le reste du temps. Le débat repart...

Jean-Louis

Je suis ton sujet avec attention.

Vu tes derniers développement:
Je sais que tu ne veux pas te tourner vers Serre-Chevalier, mais pourtant cela me parait être le compromis idéal, je m'explique :

- stations/village
- des immeubles comme tu les aimes (surtout à villeneuve la salle), des activités autres que le ski (je pense aux grands bains par exemple, la motoneige, ballade en raquette, visite du patrimoine...)
- un front de neige assez sympa (villeneuve ou monetiers)
- des investissements dans la station (tsd des vallons, tc de serre-ratier)
- proximité de "vie" avec la ville de Briançon à 5min en voiture.
Tout ouvert, toute l'année.
- grandes surfaces à Briançon (avec système de drive) pour le bien de ton portefeuille et pour la facilité de se procurer de quoi équiper son appartement sans se taper des montées en voiture surchargée ou des livraisons à l'autre bout du monde.
-proximité de l'italie via montgenevre, de l'isère via le col du lautaret, de la savoie via le col du galibier, du qeuyras via le col de l'isoard pour le tourisme
- facilité d'accès (pas de route sinueuse, pas de col à passer.


penses-y, certes ça fais un peu plus loin, mais pour ma part en partant tôt le matin (8H30 maxi) les samedis de vacances : pas un chat sur la route, arrivée à 11H30H/12H00 en faisant la pause pipi.
Donc 3H30 maxi. Retour le matin en partant vers 9H pas un chat sur l'autoroute.

Jean-Louis, toutes ces stations arrivées à la fin de saison (été et/ou Hiver) sont mortes de chez mortes....pas une âme, et comme te l'indique le restaurateur, ton collègue et surtout écrit par "Le_cornichon_volant" si tu veux une station qui vive entre les saisons, 2 solutions :
1) redescendre dans les vallées : ex ==> la ville d'Embrun à 15mn des Orres, Barcelonnette ==> station de Praloup et du Sauze, Briançon et la vallée de la Guisane avec Serre chevalier
2) choisir des stations/villages qui vivent hors saison, attention très peu existent dans nos Alpes du Sud et Briançon/Barcelonette en sont des exemples pour les plus grosses, mais il y a aussi : ancelle, St léger les Mélèzes, les stations du Queyras, Pelvoux-Vallouise, plus qques unes d'autres encore.....mais se sont des petits villages

Qu'est ce que c'est moche Orcières quand même.
Et sans sapin...

Je dirais que Les Orres sont quand même "moins pire" la dessus.

En effet Orciere j'aime pas!!

voici ce que tu peux trouver comme style d'immeuble sur la vallée de Serre-chevalier:


Celui-ci est dans Briançon à l'entrée de la vallée de Serre-chevalier,proche du Géant casino (2min a pied) proche de la vieille ville (2min en voiture) et à 5min de Serre-che en voiture.


Celui-là est en front de neige de Chantemerle (1ère station village de la vallée), hyper central, restos, magasins en bas, télécabine en traversant la rue, bref si tu comptes louer, ça va se louer facilement et à très bon prix (pour toi).




Ces deux là sont à Villeneuve (le village le plus sympa à mes yeux).
dans le centre du village : commerces , magasins locations tout y est. A 5min à pied du front de neige et de la télécabine du pontillas.Très bonne rentabilité locative.


celui-ci est en dessous de la place de l'aravet (un autre front de neige de villeneuve), commerces et départ remontées à 1min à pieds.
Bref là aussi niveau rentabilité locative...




Ici côté villeneuve, proche du lac du pontillas à 5min à pieds du centre du village et à 2min des télécabines et du lac du pontillas.

Serre-chevalier attire beaucoup de monde, une clientèle "aisée" on va dire mais aussi des amoureux du coin.
La station se remplit assez vite. Niveau enneigement elle n'est pas en reste avec une très bonne situation géographique et une bonne orientation. Généralement elle est souvent très très bien placée niveau quantité de neige sur une saison.
Niveau domaine skiable, tu as largement de quoi faire et pour tous les gouts

l'autre avantage de Serre-Chevalier c'est le "tourisme cycliste" (un tourisme qui se développe de plus en plus) entre le printemps et le début de l'automne avec pas mal de cyclistes qui louent des apparts pour se faire durant leur semaine de vacances les grands cols des Alpes (Lautaret, Galibier, Glandon, Sarrene, montée de l'Alpe, montgenevre)

En effet, il ne faut pas négliger cette clientèle très présente dans la vallée de Serre-Che, c'est assez impressionnant (voir dangereux) cette masse de cyclistes présents dans la station et dans les cols alentours durant la période estivale. Clientèle d'ailleurs différente de celle des riders de descentes...

Autre avantage, Serre chevalier attire également une clientèle moins "sudiste" et peut être plus connaisseur (aisée ? sérieuse ?) venant d'Isère, du Rhône etc... Étant sur Lyon, ça se fait bien, même pour un week end...

Après on peut vite se retrouver coincé de l'autre coté du Lautaret si ce dernier venait à fermer provisoirement. Et là, c'est retour par Gap ou Fréjus :/ A ce sujet, rejoindre la Savoie par le Galibier est impossible l'hiver, à moins de payer les 45e du tunnel de Fréjus... Je ne sais pas pour les autres cols, mais il est possible qu'ils soient également fermés provisoirement par grosses conditions...

Autre avantage à mon sens, La vallée jouit d'un microclimat, qui en fait une des stations les plus ensoleillé...

Si je devait choisir, ce serait un des villages de Serre-Che, pour son coté plus "savoyard", au niveau de l'esprit, du style architectural, et du domaine. Quit à me tapper 20 min en plus...

Oui le problème c'est qu'on s'éparpille un peu là, et qu'on revient à 15j en arrière dans le débat...

Jll13, si tu veux de la rentabilité locative, je pense qu'il faut exclure un investissement en dehors de la station. Ce qui se loue le mieux c'est front de neige, au pied d'une remontée mécanique, ou bien en plein centre station...

Pourquoi pas Puy Saint Vincent 1400 ?
A la base c'est un village traditionnel, mais on peut partir ski aux pieds pour rejoindre le haut de la station. Il doit y avoir quelques immeubles d'appart mais ça reste moins moche qu'une station classique.
Après je vous voir venir : c'est à peu près aussi loin que Serre Che, mais un peu plus "tranquille" je pense (peu de risque de fêtes étudiantes).

Ben ouais, le critère de distance est apparemment très important...

Serre-che les fêtes étudiantes j'en vois pas beaucoup.
Par contre en effet risoul, orcières ça y va.

Puy-saint-vincent est pas mal mais on s'est éparpillé sur d'autres stations du fait que c'est un peu comme orcière, risoul, les orres = pas âme qui vivent, aucun magasin ouvert hors saison.
Bien que le village de Puy-saint-vincent sera un peu plus vivant mais les commerces faudra les chercher sur vallouise hors saison, je pense.

jll13 (17 sept. 2013) disait:

que les gens sont prêt à faire 20min à voiture le matin pour aller en station

Vraiment pas tous !

Exact.
Autant je suis très ouvert à (re)examiner tous les critères et à aller voir des stations qui rentrent dans le cadre fixé dès le départ, autant il y a des choses impossibles à faire. Par exemple, 3h30 de route, c'est en moyenne 1h de plus que ce que je vise (soit entre 40% et 50%). C'est beaucoup, et il est certain que nous n'irons jamais aussi loin pour un we, ni pour aller déposer des clés ou faire des travaux.

C'est comme si on me proposait de m'endetter pour 40% à 50% de plus. Ce n'est tout simplement pas possible. Et je ne dis pas ça parce que vos nouvelles solutions sont moins bien, je le dis parce que je ne peux pas les assumer. Je suis certain qu'il y a mieux que tout ce que je vise, mais pour l'instant ces "mieux" ne me sont pas accessibles.

Jean-Louis

ps: je crois que le rendement est le meilleur en station, depuis le départ, mais je me laisse bercer par les sirènes des amoureux des villages authentiques
ps: mitchedeprovence, tu as raison, dans ces stations-là, c'est mort. Ce n'était pas une critique de ma part, je m'y attendais. C'est juste un témoignage, pour ceux qui ne connaissent pas aussi (une forme de contribution, on va dire).

Sinon ya La joue du Loup / Superdévoluy, c'est même un peu moins loin je pense (à vérifier).

Superdevoluy c'est moche quand même.

au final je pense que Risoul est ton choix depuis le début dans ta tête.
Maintenant si le fait que ce soit mort hors saison te déranges je ne vois pas trop comment faire du coup.
Faudra sacrifier quelque chose ça c'est sûr.

Pour les nouveaux participants au débat, que je remercie de leurs conseils/avis, je résume: je ne vais pas y habiter, je veux maximiser mon taux de remplissage, je veux en disposer (si ça nous tente) une semaine l'hiver une semaine l'été. Je veux aussi minimiser les charges que je ne contrôle pas (donc éviter les syndics véreux et les immeubles délabrés), et je ne veux pas passer ma vie sur la route.

Ce qui est important, c'est que pour maximiser mon taux de remplissage, il faut que "ça plaise à ceux qui aiment skier, qui aiment la montagne, qui veulent en profiter", et ça c'est une notion subjective, qui ne dépend pas de moi, et que je suis mal placé pour évaluer. Par contre, ça veut dire aussi que je ne cherche pas un bien au rabais ni la première épave qui va tomber dans le budget. D'autant que quand je vais vouloir y aller, je veux me retrouver un peu chez moi...

Jean-Louis

jll13 (17 sept. 2013) disait:

je veux en disposer (si ça nous tente) une semaine l'hiver une semaine l'été. Je veux aussi minimiser les charges que je ne contrôle pas (donc éviter les syndics véreux et les immeubles délabrés), et je ne veux pas passer ma vie sur la route.


Jean-Louis

Moi ce que je ne comprends pas, c'est ta contradiction entre le fait de ne pas vouloir pousser 20 30 minutes plus loin sur briançon ou serre Che pour être sur d'avoir une rentabilité locative, et le fait que tu dises toi même y monter seulement 2 fois dans l'année.

en effet pareil.
Tu peux trouver une personne de confiance sur place qui se charge de remettre les clés, ce qui évite de monter toi-même le week-end, ou de louer ton bien sur ta ville et alentours, un gars que je connais qui a un appart sur Serre-Che fais ça : il remet les clés sur Marseille et la personne lui ramène au retour.

Maintenant niveau rentabilité et maximisation de location Serre-che reste quand même bien placé, tout comme son domaine skiable qui attire énormément de monde. C'est la plus grosse station des alpes du sud et niveau remplissage c'est plus que correct .

Si tu veux y monter toi-même 2 fois par an, tu peux tirer 30min de plus pour Serre-che.
Pour info, sur Serre-che un t2 bien placé se loue facile 1000€ la semaine du jour de l'an. Dans les 800 à 1000€ la semaine pendant les vacances de février et pas que celle de la zone B (les 4 semaines de février) et dans les 400-500€ l'été.

Le_cornichon_volant (17 sept. 2013) disait:

Si tu veux y monter toi-même 2 fois par an, tu peux tirer 30min de plus pour Serre-che.
Pour info, sur Serre-che un t2 bien placé se loue facile 1000€ la semaine du jour de l'an. Dans les 800 à 1000€ la semaine pendant les vacances de février et pas que celle de la zone B (les 4 semaines de février) et dans les 400-500€ l'été.

Alors dans les 2 fois, je n'ai décrit que les fois où on en profite en famille.
Les autres fois, qui se chargera de donner/récupérer les clés, faire les états de lieux, faire des travaux, etc...? Ben justement, c'est une partie du problème de l'investissement en montagne. Et comme la confiance est la chose la plus difficile à acquérir, je me vois mal confier les clés de MON bien à un inconnu, ou une agence dont je ne connais pas les pratiques. Vous le feriez vous? Moi non, en tous cas pas les premiers temps, pas avant de voir comment ça se passe.

Alors la distance est un critère-clé, avec le budget. Ensuite, et ce n'est pas pour faire le mariole, mais les appartements comme celui que je vise se louent ce que tu indiques à Risoul, voire davantage d'après mes calculs.

Jean-Louis

Jean-Louis comme le dise les nombreux témoignages ci dessous, tu vises Risoul, va à Risoul....c'est une station fantôme à l'inter saison (comme beaucoup d'ailleurs) mais le village de Risoul n'est pas trop loin.
Là,tu vas pouvoir prévoir tes locations d'hiver et d'été et en profiter également, concernant les clés tu feras comme beaucoup tu vas tâtonner au début, observer, discuter, voir si l'agence est sympa et réactive ou si tu peux confier tes clés à qqu'un....
Si tu achètes maintenant (par exemple) essais de monter pendant les vacances de Noel/jour de l'An (d'une part c'est féérique avec la neige cette période) et tu observes,écoutes et discutes avec les voisins et tu auras vite la tendance de la résidence et ses pratiques.
C'est exactement ce que nous avons fait lorsque nous avons acheté
aux Orres, l'achat c'est effectué en Automne, et nous sommes montés pour les fêtes (1 semaine).

jll13 (18 sept. 2013) disait:

Le_cornichon_volant (17 sept. 2013) disait:

Si tu veux y monter toi-même 2 fois par an, tu peux tirer 30min de plus pour Serre-che.
Pour info, sur Serre-che un t2 bien placé se loue facile 1000€ la semaine du jour de l'an. Dans les 800 à 1000€ la semaine pendant les vacances de février et pas que celle de la zone B (les 4 semaines de février) et dans les 400-500€ l'été.

Alors dans les 2 fois, je n'ai décrit que les fois où on en profite en famille.
Les autres fois, qui se chargera de donner/récupérer les clés, faire les états de lieux, faire des travaux, etc...? Ben justement, c'est une partie du problème de l'investissement en montagne. Et comme la confiance est la chose la plus difficile à acquérir, je me vois mal confier les clés de MON bien à un inconnu, ou une agence dont je ne connais pas les pratiques. Vous le feriez vous? Moi non, en tous cas pas les premiers temps, pas avant de voir comment ça se passe.

Alors la distance est un critère-clé, avec le budget. Ensuite, et ce n'est pas pour faire le mariole, mais les appartements comme celui que je vise se louent ce que tu indiques à Risoul, voire davantage d'après mes calculs.

Jean-Louis

Entre les calculs et la réalité il y a une différence tout de même... le problème d'une station petite comme RISOUL c'est que tu vas avoir une grosse concurrence niveau prix avec les tour opérator qui cassent pas mal les prix.

A Serre-chevalier, vu les prix pratiqués par le club med et Pierre et vacances tu es encore assez bien à l'abri.

Mais si ta station de coeur c'est Risoul reste sur Risoul, aucun souci, mais ta rentabilité sera moindre je pense, déjà que la rentabilité en montagne c'est pas non plus folichon....Après si ça pose problème niveau logistique mieux vaut Risoul.

Pour les travaux tu peux les effectuer sur une semaine ou tu montes, voire deux semaines pour ne pas être obligé de monter tous les week-ends.Après pour la location tu peux toujours t'arranger pour déjà louer ton appart juste la semaine après que tu sois monté pour ta propre semaine, comme ça tu es déjà sur place et tu n'auras juste qu'à remonter qu'une seule fois.

Par exemple si tu montes la semaine de noël et que tu loues celle du jour de l'an (la plus intéressante niveau pépette) tu refiles les clés et fait l'état de lieux le samedi au moment où toi tu vas redescendre.

attention car Risoul c'est deux mondes opposés: en bas c'est plus famille et habitués, et en haut les tour operator ainsi que les étudiants en hors saison. Ceux qui connaissent le savent. Pour ma part même pour une grosse différence de prix je n'irai jamais en haut !

Oui on l'a mis en garde déjà plusieurs fois

Bonsoir, j'entends bien ce que vous me conseillez. Mais à vous lire, il faut éviter les stations où il n'y a pas d'étudiants (bruyants par défaut), les stations pas assez hautes (pas assez de neige), les stations où il y a pas d'arbres (pas assez beau), les stations au sud (de la soupe), les stations pas ensoleillées (trop froid l'après-midi), privilégier les stations avec un domaine skiable de folie, les stations où l'on peut faire du vélo l'été, les stations ouvertes en dehors des saisons de vacances... C'est ce que je cherche aussi, et ça existe en plus: Megève! Mais c'est loin, et pas dans mon budget. Dommage.

Contrairement à ce que vous pensez, je ne suis pas bloqué sur Risoul, sinon je ne serais pas venu partager mes doutes avec vous. J'ai été très sensible à Orcières-Merlette, d'ailleurs je cherche maintenant dans la vallée, en bas d'Orcières. Et mes futurs "clients" auraient le choix entre plusieurs stations aux avantages variés l'hiver, et à des activités nombreuses l'été.

Au-delà, je pense qu'on va aller faire un repérage d'autres stations dans pas longtemps: Val d'Allos, Pra-Loup, Réallon. Après, la short-list, et après l'endettement pendant 10 ans!

Jean-Louis

jll13 (20 sept. 2013) disait:

Le_cornichon_volant (18 sept. 2013) disait:

...
Entre les calculs et la réalité il y a une différence tout de même... le problème d'une station petite comme RISOUL c'est que tu vas avoir une grosse concurrence niveau prix avec les tour opérator qui cassent pas mal les prix.
...
Mais si ta station de coeur c'est Risoul reste sur Risoul, aucun souci, mais ta rentabilité sera moindre je pense, déjà que la rentabilité en montagne c'est pas non plus folichon....Après si ça pose problème niveau logistique mieux vaut Risoul.
...

Dû à quoi à ton avis? Là, ce qu'on va raconter commence à être le coeur du sujet.

A ton sens, mieux vaut acheter un T2/T3 en ville, et partir en vacances avec ce que ça rapporte en plus par rapport à un appart à la montagne loué 8 semaines l'année? Ce sont les charges de copropriété qui plombent? Les taxes locales? Tu as prévu le cas où le locataire de ton T2/T3 classique ne te paye pas depuis 8 mois?

Jean-Louis

ne serait-ce par rapport au rendement d'un placement financier.
Par exemple une assurance vie tu tappes dans les 3,5 voire 4%

pour la montagne sur mes calculs (moi aussi j'ai failli acheter un appart, mais à Serre-chevalier pour ma part): entre les charges, les impots, les travaux à prévoir j'avais un rendement de 2% max 3% environ.

Par contre ne fais pas l'erreur d'acheter quelque chose en bas de vallée : personne ne louera si tu peux avoir aux pieds des pistes pour un peu plus cher.D'ailleurs fait un sondage ici, tu verras le résultat sera sans appel.

le fait d'être en vallée n'est en aucun un avantage pour le locataire.
Pour toi oui, car tu auras de la "vie" hors saison et des facilités pour les achats divers qui vont remplir ton logement.
Mais un locataire ne veut pas plusieurs possibilité de stations ou d'activités.
Personne a envie de chainer chaque matin se tapper 20min de route pour arriver dans une station où il n'ya pas de place pour se garer, tout ça pour une journée de ski puis redescendre à l'appart.Bref pour tout activités, animations faudra faire de la route.
PERSONNE a envi de ça.
Les gens veulent tout à côté, les pistes aux pieds, les magasins de loc en bas de l'appart, la place de parking devant l'entrée.
Les gens veulent au pire chainer le samedi en montant et encore une fois en redescendant le samedi d'après.
Ils veulent plus toucher à la caisse pendant une semaine, ils veulent l'ambiance du village station et les animations qui vont avec. Ils veulent aller acheter leur baguettes à pieds et le soir en rentrant des pistes se boire un chocolat chaud rapidement.

Je ne vois qu'un endroit qui remplit ces critères là c'est Briançon : grande ville habitable à l'année avec partie station et appartements au pied de la télécabine pour les pistes de ski.
Mais trop loin.
Donc pour toi privilégies une station comme celle de ton tableau mais en aucun cas un bas de vallée.

jll13 (20 sept. 2013) disait:

Le_cornichon_volant (18 sept. 2013) disait:

...
Entre les calculs et la réalité il y a une différence tout de même... le problème d'une station petite comme RISOUL c'est que tu vas avoir une grosse concurrence niveau prix avec les tour opérator qui cassent pas mal les prix.
...
Mais si ta station de coeur c'est Risoul reste sur Risoul, aucun souci, mais ta rentabilité sera moindre je pense, déjà que la rentabilité en montagne c'est pas non plus folichon....Après si ça pose problème niveau logistique mieux vaut Risoul.
...

Dû à quoi à ton avis? Là, ce qu'on va raconter commence à être le coeur du sujet.

A ton sens, mieux vaut acheter un T2/T3 en ville, et partir en vacances avec ce que ça rapporte en plus par rapport à un appart à la montagne loué 8 semaines l'année? Ce sont les charges de copropriété qui plombent? Les taxes locales? Tu as prévu le cas où le locataire de ton T2/T3 classique ne te paye pas depuis 8 mois?

Jean-Louis

Tu as prévu qu'il faudra refaire des liftings tous les an à ton appart pour rester compétitif face aux autres offres de location (et aussi réparer les désagréments que l'appart aura subit par les locataires)?

Tu as prévu les déplacements et réparations "d'urgences" quand un problème de chauffe-eau ou de plomberie arrivera en plein milieu d'une semaine de location et risquera de plomber la location suivante le temps que les réparations soient faites?

Tous ces problèmes prennent son chiant dans les 2 types de location mais prennent un peu moins d'importance en cas de location classique sur bail de 3 ans... car t'as pas des nouveaux locataires qui rentrent dans l'appart la semaine suivante (et qui ont déjà payé des arrhes).

Le_cornichon_volant, yone74, merci de vos remarques.
Non, je n'ai pas pensé à ce que vous dites... mais maintenant je l'intègre dans mon raisonnement.
Cela donne un peu plus d'importance à mon souci de ne d'être trop loin pour parer à l'urgence.

L'idée de "la vallée" est poussée par un de mes collègues skieurs qui aime la montagne, mais pas les stations des années 70-80-90! Il avait ses arguments: il parie sur un remplissage moindre l'hiver, meilleur l'été, et parfois hors saison. Sur les calculs purs, on doit sans doute atteindre le même chiffre d'affaire, mais réparti différemment. A vous lire, majoritairement vous ne loueriez pas en vallée, c'est clair.

A vous lire aussi, être propriétaire d'un logement meuble en location saisonnière, c'est la merde. Le logement classique, c'est super, l'assurance-vie c'est top! Bon, je ne suis pas d'accord. Ce que je vois dans le logement classique, c'est le risque de ne pas être payé pendant des mois (à cette question, vous n'avez pas répondu), c'est le risque de tomber sur des emmerdeurs qui font un procès parce qu'un carreau est mal jointé, des emmerdeurs qui refusent que les prix s'ajustent au marché, des pénibles qui payent avec 3 mois de retard, des pénibles qui déménagent au bout d'un an et demi, des fatigants qui essaient de se faire offrir une cuisine neuve, des fatigants qui demandent s'ils peuvent repeindre les murs (et qui vont faire n'importe quoi), des couillons qui vont percer tous les murs et ne pas les reboucher quand ils partent, et j'en passe.

Par rapport à tout ça, la location meublée saisonnière me paraît reposante.
Et en plus, je peux aller m'y reposer encore plus le temps d'un we prolongé de 4 jours hors saison, au vert, au frais.

L'argument des TO est percutant, mais TO ou pas, il y a une concurrence partout. Ce qui fait que les prix baissent, ce n'est pas le TO, c'est une offre excédentaire (et donc une compétition pour améliorer son taux de remplissage, et amortir correctement son actif). A la limite, je préfère avoir en face un professionnel, qui se renseigne sur les prix, qui a les yeux rivés sur sa rentabilité, et qui sait jusqu'où il peut baisser les prix, plutôt qu'un particulier qui n'a pas changé son tarif depuis 10 ans, ou qui le baisse sans raison. Sur le sujet, il y a du pour et du contre, mais effectivement, autant privilégier une station où l'offre ne grossit pas trop vite. Je l'intègre aussi dans mon raisonnement.

Jean-Louis

C'est clair que les soucis que tu énumèrent sont loin de motiver à acheter un appart en ville et le louer à l'année.

Mais des soucis en station tu peux en avoir aussi :
- Appartement totalement saccagé par les locataires
- Casse diverses et variés
- chèque en bois

De problèmes et des gens mal attentionnés il y en a partout.
Je discutait avec un couple qui a acheté l'an dernier un appart en station, appart totalement refait à neuf par eux-mêmes , résultat:
1ère location pour la semaine du jour de l'an : appart totalement saccagé, évier fendu, lits défoncés, de la bouffe partout sur les murs le plafond et les tissus... bref super.

Un appartement à location saisonnière "s'use plus vite aussi" là où celui loué sur long terme l'est moins.
Les gens sont là pour une semaine voire deux semaines, ils s'en foutent un peu que l'appart soit saccagé ou pas à la sortie, ils ne vont pas y rester plus que le temps de leur séjour (exemple extrême certes).
Tu vas devoir remplacer, réparer, bricoler beaucoup souvent.
Là où un locataire longue durée casse son micro-onde c'est lui qui va s'en acheter un si il veut bouffer chaud. Tandis que pour la location saisonnière : micro-onde cassé c'est toi qui le remplace et rapido! parce que d'autres personnes vont louer derrière et on ne propose pas un appart sans micro-onde. Pareil pour de la vaiselle manquante, cassée, du mobilier abimé, un matelas tâché etc etc...

Pour le remplissage, tu feras principalement ton chiffre d'affaire en hiver (vacs noël et février), l'été la montagne c'est mort et tu vas te faire bouffer par les TO qui cassent les prix à fond pour remplir un minimum d'appart. L'été malheureusement la montagne ça n'attire que très peu de monde, là où l'hiver ça déplace les foules.
Hors saison tu peux te trouver une petite clientèle régulière, mais là ça ce joue au feeling et au petit plus qui feront que ton appart soit mieux qu'un autre pour cette période.

En fait la question qu'il faut que tu poses c'est:
Investir pour quoi?
-La rentabilité et le CA en premier et le plaisir d'avoir un chez soi à la montagne en second
-Le plaisir d'avoir un chez soi à la montagne et de quoi rentabiliser pour payer les dépenses dues au logement

Si c'est la première réponse que tu choisis, à moins d'avoir une masse de cash, d'autres affaires par ci par là et un appart hyper bien placé en station qui en font un super atout; tu vas vers de grosses désillusions...

Je suis d'accord avec toi, et je ne m'attends pas à avoir une rentabilité miraculeuse. Les cas que tu cites existent, je n'en doute pas. Mais pour le public que je vise (c'est-à-dire une famille voulant un séjour confortable, ou deux familles partageant un logement), les risques de casse et de saccage me paraissent quand même très restreints, non?

Dans mon idée, c'est ta solution 1 que je retiens, celle qui correspond le mieux à ma philosophie du moment. Celle qui selon toi est la plus risquée.

Jean-Louis

Un appartement à la montagne n'est pas rentable, idem un appartement au bord de mer ou autres, surtout avec l'intention de louer uniquement (ou presque).
Par contre comme nous avons tous dit, un appartement à la montagne, ok, si tu fais du ski, VTT ou rando et là tu y vas par passion....là oui, idem celui qui est en bord de mer, fait du bateau de la plongée là ok!
Mais de dire tiens je vais faire un investissement à la montagne et faire un bon placement...NON!
Avec le recul que j'ai je te dis c'est pas rentable.

Le_cornichon_volant (23 sept. 2013) disait:

C'est clair que les soucis que tu énumèrent sont loin de motiver à acheter un appart en ville et le louer à l'année.

Mais des soucis en station tu peux en avoir aussi :
- Appartement totalement saccagé par les locataires
- Casse diverses et variés
- chèque en bois

De problèmes et des gens mal attentionnés il y en a partout.
Je discutait avec un couple qui a acheté l'an dernier un appart en station, appart totalement refait à neuf par eux-mêmes , résultat:
1ère location pour la semaine du jour de l'an : appart totalement saccagé, évier fendu, lits défoncés, de la bouffe partout sur les murs le plafond et les tissus... bref super.

Un appartement à location saisonnière "s'use plus vite aussi" là où celui loué sur long terme l'est moins.
Les gens sont là pour une semaine voire deux semaines, ils s'en foutent un peu que l'appart soit saccagé ou pas à la sortie, ils ne vont pas y rester plus que le temps de leur séjour (exemple extrême certes).
Tu vas devoir remplacer, réparer, bricoler beaucoup souvent.
Là où un locataire longue durée casse son micro-onde c'est lui qui va s'en acheter un si il veut bouffer chaud. Tandis que pour la location saisonnière : micro-onde cassé c'est toi qui le remplace et rapido! parce que d'autres personnes vont louer derrière et on ne propose pas un appart sans micro-onde. Pareil pour de la vaiselle manquante, cassée, du mobilier abimé, un matelas tâché etc etc...

Pour le remplissage, tu feras principalement ton chiffre d'affaire en hiver (vacs noël et février), l'été la montagne c'est mort et tu vas te faire bouffer par les TO qui cassent les prix à fond pour remplir un minimum d'appart. L'été malheureusement la montagne ça n'attire que très peu de monde, là où l'hiver ça déplace les foules.
Hors saison tu peux te trouver une petite clientèle régulière, mais là ça ce joue au feeling et au petit plus qui feront que ton appart soit mieux qu'un autre pour cette période.

En fait la question qu'il faut que tu poses c'est:
Investir pour quoi?
-La rentabilité et le CA en premier et le plaisir d'avoir un chez soi à la montagne en second
-Le plaisir d'avoir un chez soi à la montagne et de quoi rentabiliser pour payer les dépenses dues au logement

Si c'est la première réponse que tu choisis, à moins d'avoir une masse de cash, d'autres affaires par ci par là et un appart hyper bien placé en station qui en font un super atout; tu vas vers de grosses désillusions...

+1
et ça te fend encore plus le cœur quand l'appart est rendu en sale état (ou quand la literie, l'électro-ménager, etc... commence à rendre l’âme) parce que la semaine (été et hiver) que tu voulais prendre pour profiter de ton bien en vacances ben en fait tu la passes à retaper le logement, dépenser du cash pour le remeubler en vue de la saison suivante. bye bye le farniente.

Les Tour-opérators ou les résidences de tourisme s'en foutent. Car elles ont :
- le service juridique qui va s'occuper du litige,
- les centrales d'achat qui vont s'occuper de remeubler à un prix défiant toute concurrence
- le service d'entretien qui va intervenir dans la foulée pour réparer (le chauffe-eau, la fuite du lavabo, le chauffage, la TV, etc...).
- le service de ménage pour nettoyer l'appart entre deux locations si le locataire n'a pas fait le ménage.

Le proprio qui gère sa location tout seul doit faire l'ensemble de ses démarches dans un temps record pour pas perdre de l'argent et s'assurer un remplissage correct. C'est comme tout : si tout se passe bien c'est correct... mais le moindre grain de sable peut tout transformer en cauchemar (et c'est parfois pas simple de trouver une solution en quelques heures car les nouveaux locataires arrivent dans la foulée).

Bon, les gars, vos remarques sonnent comme un uppercut!
Et c'est aussi l'objet de cette discussion, tempérer mon projet avec des retours d'expériences sur le logement locatif à la montagne.

Vous l'avez compris, le ski n'est pas ma passion (désolé, et mon projet est vraiment de louer 90% du temps possible, en profiter les 10% restants. C'est d'après vous le mauvais profil pour ce projet, surtout que ce n'est pas mon activité principale.

Je vais malgré tout continuer à travailler le sujet, car il faut multiplier les avis, et je vais commencer à réorienter ma dette vers du logement pour étudiant! Ah, c'est moins drôle, c'est même pas folichon, mais si c'est plus rentable pourquoi pas?

Je vous tiens au courant.
Jean-Louis

jll13 (23 sept. 2013) disait:

Bon, les gars, vos remarques sonnent comme un uppercut!
Et c'est aussi l'objet de cette discussion, tempérer mon projet avec des retours d'expériences sur le logement locatif à la montagne.

Vous l'avez compris, le ski n'est pas ma passion (désolé, et mon projet est vraiment de louer 90% du temps possible, en profiter les 10% restants. C'est d'après vous le mauvais profil pour ce projet, surtout que ce n'est pas mon activité principale.

Je vais malgré tout continuer à travailler le sujet, car il faut multiplier les avis, et je vais commencer à réorienter ma dette vers du logement pour étudiant! Ah, c'est moins drôle, c'est même pas folichon, mais si c'est plus rentable pourquoi pas?

Je vous tiens au courant.
Jean-Louis

Sans être aussi expérimenté en matière de location que les deux personnes qui ont témoigné juste au dessus, je partage vraiment leur avis. Tu cherches la rentabilité ("à 90%", alors ne privilégie pas la montagne pour ton investissement.

L'expérience sur laquelle je m'appuie c'est surtout celle du côté du client locataire; et c'est souvent qu'en voyant le résultat à la fin d'un WE passé dans un petit appart avec des potes je me suis dit que j'aimerais vraiment pas être le propriétaire de l'appart, même si la location était pas donnée...
L'attitude des vacanciers en station, et d'après plusieurs témoignages surtout à Risoul, c'est vraiment d'être négligent, parfois même cynique envers le propriétaire, et de dire "puisque je paie je fais ce que je veux, le reste je m'en fous".

Tout a fait d'accord avec toi Steve c'est malheureusement le comportement de nos contemporains aujourd 'hui......

mitchedeprovence (24 sept. 2013) disait:

Tout a fait d'accord avec toi Steve c'est malheureusement le comportement de nos contemporains aujourd 'hui......

Enfin, heureusement que tout le monde ne se comporte pas comme cela ! Je suppose que c'est tout de même une minorité...

J'ai été locataire quelques années, et toujours locataire en vacances, je ne me reconnais pas dans la description qui est faite des locataires. La caution, ça sert à quoi dans ce cas-là?

Le paiement s'effectue toujours à l'avance (enfin, lorsque je dois louer, c'est comme ça que ça se passe), il y a un état des lieux avant et après. Tout ça sert à quoi dans ce cas-là?

Jean-Louis