acheter un appart en station

Salut ,

juste pour apporter la petite expérience que j'ai sur Grandvalira et plus généralement l'Andorre.
Nous fréquentons cette station depuis 6 ou 7 ans, et la question d'un achat immobilier nous a aussi traversé l'esprit.

Cet hiver, nous sommes restés 3 semaines sur place, et en avons profité pour effectuer des visites d'appartements (El Tarter, Soldeu, Val d'Incles) et rencontrer des agents immobiliers.

Et bien tout cela nous a quelque peu refroidit, et ce pour plusieurs raisons :

1/ les logements dispo à la vente sont très nombreux, mais très rares ceux qui ont retenu notre attention.
Soit il s'agit de programmes neufs (ou quasi neuf genres 2 ans max), Les prix sont délirants, les charges de copro bien méchantes...
Il existe quelques biens plus anciens et bien entretenus, mais ça reste rare.

2/ L'Andorre a mis de l'ordre dans sa situation fiscale, et transmet automatiquement aux autorités espagnoles et françaises, les biens détenus par les ressortissants de ces 2 pays depuis janvier 2018.
Pas besoin de te faire un dessin, énormément de monde a vendu et liquidé ses comptes avant cette date. Donc le marché est bien amoché et on assiste à une bulle immobilière assez dingue. En gros, une offre LARGEMENT supérieure à la demande. Et es prix baissent en flèche. Limite mieux vaut attendre un peu que ça se casse encore plus la gueule.
Mais attention : si acheter un appart moins cher parcque personne n'en veut semble une chance, il n'y a pas de raison que cela change lorsque tu voudras toi même revendre...

3/ Certaines résidences interdisent la location de vacances.
En gros, dans le règlement du syndic de gestion, il est stipulé que les appart ne peuvent pas être loués pour 1 semaine en vacances. C'est minimum à la saison 3-4 mois (pour les travailleurs du domaine par exemple).
Donc tu peux acheter un appart coup de coeur, et te retrouver à ne pas pouvoir le louer lorsque tu n'y est pas...
Cela dit, ça reste potentiellement un bon investissement car il est très dur pour les saisonniers de trouver un logement, et la demande est donc très forte. Un T2 peut se louer jusqu'à 900-1000€/mois...

4/ Sur le plan du financement, mieux vaut être solide.
Ne compte pas sur les banque FR pour t'accorder un crédit pour investir dans un paradis fiscal
De plus, suite à cette nouvelle loi, ce bien rentrera dans ton patrimoine français automatiquement.
Et de manière générale, les banques françaises accorderont un crédit pour un bien à l'étranger en prenant une garantie hypothécaire sur un bien en France, qui n'est plus sous crédit (donc un nantissement). En gros : tu ne paies pas ton crédit pour un appart à l'étranger, la banque vends ta maison... chaud !
Et si tu veux financer le bien par une banque andorrane : c'est mort. Il vont te demander un apport monstre + dépot sur compte bloqué, des taux super haut (comparé à la France en ce moment). Mais tu devras quoi qu'il arrive ouvrir un compte courant pour le paiement des charges énergétiques, taxes...


BREF, pour résumer, si tu n'as pas le cash suffisant pour payer comptant ton appart en Andorre, c'est mort...
Mais c'est vrai que c'est tentant car le pays est magnifique, les domaines skiables incomparables avec les Pyrénées françaises, l'été c'est super agréable pour les randos, le vtt, thermalisme, golf... Même la gastronomie andorrane est super bonne.

Voilà, j'espère que tu y verras plus clair. Si t'as besoin d'infos particulières--MP

Si tu souhaites en profiter l'été, il vaut mieux viser un village car il y aura plus d'ambiance. Même l'hiver beaucoup de personnes vont à la montagne sans skier. Je suis d'accord qu'il vaut mieux viser un logement pret des pistes et idealement avec un balcon exposé au sud.

Surface : Idealement un T2

Es-tu pret à prendre ta voiture pour aller skier dans les stations voisines?

Quelques pistes pour comparer les stations :
Dynamisme de la station ( animation, activité en été
Date d'ouverture du domaine (tu peux facilement gagner/perdre) 1 mois
Importance clientèle espagnole (pour louer quand ils sont en vacances)
Infrasructure ( RM, canon à neige)
Après ski / thermes....
Projet de développement
situation financière de l'exploitant des RM

Vu ton cahier des charges et ta situation , je rechercherai sur Ax mais à Bonascre ! Il faut être aux pieds des pistes car si tu dois prendre la TC matin et soir , c'est mort ! Ax n'est pas aussi grand que l'Andorre mais c'est une super station familiale avec du potentiel ! Attention , tout n'est pas rose ! Car pour moi , son potentiel n'est pas assez bien utilisé (genre le jour où il neige , ils mettent trois plombes pour ouvrir tout le domaine ou le TSD Lièvre Blanc est régulièrement en panne pour givre ) ! Mais bon ,ils ont un plan d'investissement intéressant et cela ne peut que s'améliorer ! De plus , c'est tout proche de Toulouse ! Et l'été , tu as pas mal de possibilités de balades et d'activités (l'Andorre n'est pas loin ) ! Pour conclure , pour moi , le top , ce serait d'avoir un appart dans la Tour des Planes !

Pour moi ce serait Loudenvielle pour la beauté de la vallée, les thermes, le choix entre Peyragudes et Val Louron pour skier. De plus ce n'est pas un axe routier, donc pas de pollution. Ou bien à coté de St Lary village (Vieille-Aure car les impots sont plus bas qu'à St Lary).
L'un ou l'autre très facile à louer en été ou en hiver.

Salut,
Nous avons investi cette année dans un studio cabine à St Lary village.
S'il est vrai qu'être aux pieds des pistes présente de nombreux avantages, être au village a aussi son intérêt, et ce sont ces intérêts qui nous ont fait pencher pour le village.
Donc pour répondre à ta question, ce serait plutôt St Lary ou Ax.
Les avantages du village :
- Tu as un potentiel de location (si tu veux le louer) plus important sur l'année. En effet, les villages sont assez dynamiques l'été, il y a plein d'activités (vélo, rando, piscine etc...). Donc dès les beaux jours, tu peux louer ton logement. L'été au Pla d'adet c'est mort !
- Tu peux rayonner plus facilement autour du village pour aller te balader aux alentours : tu économises une descente et une montée en voiture, ce qui peut être appréciable pour les malades en voiture.
- Les activités après-ski sont nombreuses, sympas et sans trop de contraintes, car tout peut se faire à pieds.
- Niveau prix, c'est légèrement plus cher, mais selon moi, le jeu en vaut la chandelle.

Bon choix et bon investissement

Bonjour,

Saint Lary et Ax sont pour moi de très bons choix.
Cauterets aussi mais pour moi la queue au téléph' le matin est vraiment trop longue surtout quand on a des enfants.

Sinon j'ai un gros faible pour Les Angles: village mais pied des pites, remontées mécaniques performantes, pistes sympa (certaines au milieu des sapins), activités hors skis (ballade vers les lacs, chemins piétons et ski de fond)...
Pour l'été aussi => rando, ballades, activités nautiques au lac de Matemale.
Bref pour moi un super plan.


Après, certains ont levé , à juste titre, l'impact des impôts, ce qui est un vrai élément à prendre dans l'équation je pense. Mais là aucune réponse.


Bonne recherche

Socle65 (12 mars) disait:

Cauterets aussi mais pour moi la queue au téléph' le matin est vraiment trop longue surtout quand on a des enfants.

Au teleph ? Ça fait combien de temps que tu n’es pas allé à Cauteret ?

Bonsoir!

Je vous remercie vraiment tous pour vos réponses!

Je suis super étonné que personne ne cite Font Romeu dans ces choix.
Pour ma part, Loudenvielle a une bonne position, mais Peyragudes et val Louron ne sont pas mes stations de prédilection!!
J'aimerai acheter sur Vallnord en Andorre, mais bcp trop loin!!!

Quelqu'un aurait'il fait ou disposerait'il d'un tableau récap des taxes d'habitation et fonciere par station svp?

Je rappelle que la taxe d'habitation est calculée sur "la valeur locative de votre maison ou appartement, c'est à dire : le loyer annuel théorique qu'il pourrait produire, s'il était loué dans des conditions normales. Elle est donc censée tenir compte du marché locatif de la commune mais aussi de la surface du bien, de son degré de confort, de son environnement et de son état d’entretien."

La taxe foncière quant à elle, est calculée sur "la moitié de la valeur locative cadastrale de votre maison ou appartement, c'est à dire : la moitié du loyer annuel théorique qu'il pourrait produire, s'il était loué dans des conditions normales.
La différence de calcul avec la taxe d'habitation est que la taxe d'habitation est calculée sur la totalité de la valeur locative cadastrale, et non la moitié.
Elle est ainsi censée tenir compte du marché locatif de la commune mais aussi de la surface du bien, de son degré de confort, de son environnement et de son état d’entretien."


En 2014, la taxe d'habitation sur Font Romeu était de 15,11% et la taxe sur le foncier bati, de 23,88%.
C'est bien, mais ça ne m'aide pas trop sur la valeur en Euros
De plus, la taxe professionnelle ayant disparu, tout doit avoir monté j'imagine!!

@megapopo, tu me dis que tu as investi dans un studio cabine à Saint Lary! Je ne te cache pas que mes choix s'orientent aujourd'hui sur Saint Lary ou Font Romeu.
@megapopo, @Socle65 et aux autres bien entendu , Pourriez-vous me donner des idées de montant de taxes pour un
studio cabine de 25 à 30 m2 environ? EN EUROS bien entendu!!!!!!

Font Romeu (en 2014)
Taxe Fonciere : 23,88% soit
taxe d'habitation : 15,11% soit
Taxe ordures ménageres :

Saint Lary (en 2014)
Taxe fonciere : 30,87% soit
Taxe d'habitation : 32,91% soit
Taxe ordures ménageres :

A combien s'élève 1 semaine de location dans un studio cabine en Février svp?
A Font Romeu :
A Saint Lary :

Ca m'aidera à calculer la valeur locative annuelle et donc les différentes taxes!!!!

RPM (12 mars) disait:

chamaco32 (11 mars) disait:

Pour moi ce serait Loudenvielle pour la beauté de la vallée, les thermes, le choix entre Peyragudes et Val Louron pour skier. De plus ce n'est pas un axe routier, donc pas de pollution. Ou bien à coté de St Lary village (Vieille-Aure car les impots sont plus bas qu'à St Lary).
L'un ou l'autre très facile à louer en été ou en hiver.

Bon courage pour trouver un bien à loudenvielle ...

J'ai trouvé à Génos pour un ami en 2016. Une maison scindé en 2, donc 2 logements possible.

RPM (12 mars) disait:

Socle65 (12 mars) disait:

Cauterets aussi mais pour moi la queue au téléph' le matin est vraiment trop longue surtout quand on a des enfants.

Au teleph ? Ça fait combien de temps que tu n’es pas allé à Cauteret ?

Tu chipotes Rom! Les oeufs jeté vais rectfier

Alors pour Font Romeu, pour un T3 de 55m2, la taxe foncière et la taxe d'habitation sont autour de 900€.

Cerdagne/Capcir est le meilleur spot des Pyrénées: à 30 min de route, on peut aller faire un tour dans différentes stations au cours d'un même séjour (Font Romeu/P2000, les Angles, Cambre d'Aze, Formigueres, Porté, et en poussant un peu plus loin (un peu moins d'1h), on a Masella et Granvalira. Il y a toujours au moins une station ouverte fin novembre, et les dernières ferment fin avril.

C'est aussi un des + grands domaines de ski de fond en France avec 200km sur 4 sites (F-R, P2000, col de la Llose, col de la Quiliane).

A F-R, même en morte saison tous les commerces sont ouverts, et les prix des supermarchés sont les mêmes qu'en plaine.

A la Toussaint, selon les années on peut faire des randos en montagne sous le soleil avec 15-20°C l'après midi ou bien faire des randos raquettes dans la poudreuse.
Mi avril on peut faire des raquettes aux Bouillouses (ou ailleurs!), ou bien profiter des dernières stations ouvertes (les Angles, Masella et Granvalira en général)

Et l'été, on peut aller piquer une tete dans la grande bleue à 1h15 de route si on est cramé après avoir fait de grosses randos.

awol (12 mars) disait:

De plus, la taxe professionnelle ayant disparu, tout doit avoir monté j'imagine!!

<HS: ON>
ahah petit naïf, crois-tu vraiment qu'un politique s’assiérait sur la moindre rentrée d'argent ?
la taxe pro a été remplacée par la CET, composée de la CFE et de la CVAE. Et comme tu habites à toulouse, ça te plaira d'apprendre qu'après avoir augmentée nos taxes foncières et d'habitation de 15%, ils ont fait +11% sur la CFE, mais aussi +300% (oui oui, trois cents) pour le forfait minimum (ce que l'entreprise paye en Cotisation Foncière des Entreprises alors qu'elle n'a pas de locaux, juste une boite postale)
<HS:OFF>

je suis d'accord avec jannou, les PO c'est top l'été et l'hiver les villages-stations sont sympas (bon pour le HP ça vaut pas le 65 à mon goût)

mais mais mais ! ces derniers hivers, ils se sont fait des sacrés frayeurs avec le manque de neige de leur côté !
plus que des frayeurs au puigmal d'ailleurs, et cette année puyvalador

bref, risque à peser

Un truc important qd on achète de mon point de vue: il faut que la station soit assez grande ou qu'il y ait d'autres stations à proximité, car sinon on a vite fait le tour du domaine et on finit un peu par tourner en rond. Avant d'acheter à Font Romeu, on avait hésité avec d'autres stations comme Cauterêts qu'on aimait bien été comme hiver, mais on ne se voyait pas rester dans un petit domaine comme le cirque du Lys en permanence et devoir se taper + d'1h de route pour aller faire un tour dans une autre station.

Après chacun a ses critères de prédilection: certains ne veulent pas avoir à prendre leur voiture et veulent être au pied des pistes... Avec de jeunes enfants, la taille du domaine skiable a moins d'importance, mais ils vont grandir!

Parmi les sites qui permettent de rayonner sur plusieurs stations on peut retenir:
- Luz qui permet de skier sur Luz-Ardiden, Tourmalet et Gavarnie
-St Lary qui permet d'aller sur St Lary et Piau
- Loudenvielle avec Val Louron et Peyragudes
- Luchon avec Superbagneres et Peyragudes
- Ax avec Bonascre, Ascou et Granvalira
- Capcir/cerdagne avec Ft Romeu, les Angles, Formigères, Porté, Formigueres... et Masella/La Molina et Granvalira en poussant un peu plus loin. Il y a qq années il y avait Puigmal et Puyvalador en +.

jannou (23 mars) disait:

Un truc important qd on achète de mon point de vue: il faut que la station soit assez grande ou qu'il y ait d'autres stations à proximité, car sinon on a vite fait le tour du domaine et on finit un peu par tourner en rond. Avant d'acheter à Font Romeu, on avait hésité avec d'autres stations comme Cauterêts qu'on aimait bien été comme hiver, mais on ne se voyait pas rester dans un petit domaine comme le cirque du Lys en permanence et devoir se taper + d'1h de route pour aller faire un tour dans une autre station.

Après chacun a ses critères de prédilection: certains ne veulent pas avoir à prendre leur voiture et veulent être au pied des pistes... Avec de jeunes enfants, la taille du domaine skiable a moins d'importance, mais ils vont grandir!

Parmi les sites qui permettent de rayonner sur plusieurs stations on peut retenir:
- Luz qui permet de skier sur Luz-Ardiden, Tourmalet et Gavarnie
-St Lary qui permet d'aller sur St Lary et Piau
- Loudenvielle avec Val Louron et Peyragudes
- Luchon avec Superbagneres et Peyragudes
- Ax avec Bonascre, Ascou et Granvalira
- Capcir/cerdagne avec Ft Romeu, les Angles, Formigères, Porté, Formigueres... et Masella/La Molina et Granvalira en poussant un peu plus loin. Il y a qq années il y avait Puigmal et Puyvalador en +.

Dans le cas de St Lary il y a desormais des navettes "Pyrenees2Vallees" qui permettent d'aller skier a la journee sur les 3 stations de proximité: Peyragudes, Piau et Val Louron

Merci merci pour vos réponses!

Au regard de mes recherches, je pense que je vais opter pour font romeu!
Saint Lary semble canon, mais c'est "horriblement" cher par rapport aux autres, pour malgré tout un écart pas si important que ça en terme de qualité!!

J'ai une question : énormément d'apparts sont en vente à font romeu et bcp sont au grand hotel!
Les charges sont elles astronomique svp? Comme la résidence tourmalet à La mongie, appart pas cher mais copro tres tres élevée!!!

Si ce n'était pas le cas, quel est votre avis sur ces apparts svp?

Le grand hôtel, ça a bcp de cachet. Je n'ai pas d'infos particulières sur les charges, mais j'imagine que ça doit être plus élevé que dans une petite résidence. Attention aussi à l'isolation car le bâtiment a 100 ans.

Sinon pour l'option pied des pistes, Pyrénées 2000 est intéressant également, et les enfants peuvent jouer dehors plus facilement qu'à Font Romeu.

Un des points forts des PO, c'est l'ensoleillement, et ce en toutes saisons. Il y a certes moins de neige que dans le reste du massif, mais on ne retrouve pas des semaines entières de brouillard comme dans la partie ouest de la chaine en été par exemple.